Тенденции развития рынка недвижимости г. Москвы
Development Trends of the Real Estate Market in Moscow
Авторы
Аннотация
В статье исследуются тенденции и закономерности развития локального рынка недвижимости на примере города Москва. Определена значимость и необходимость изучения тенденций развития локального рынка недвижимости г. Москва. Среди ключевых показателей проанализированы объемы ввода жилья на протяжении 2020-2024 годов, обеспеченность населения жильем, состояние жилищного фонда г. Москва в целом. Также аналитическая оценка показателей дополнена данными за 2025 год. Выделена существенная вариация цен за 1 квадратный метр жилой площади по округам г. Москвы. Проведенный анализ в статье позволил выделить ключевые тенденции и закономерности развития рынка, наметить основной перечень проблем развития рынка.
Методы исследования основаны на использовании методов научного анализа и синтеза, включая теоретический и статистический виды анализа, экономико-математическое моделирование.
В исследовании были выявлены как положительные тенденции развития рынка, так ряд актуальных проблем, связанных с высокой стоимостью жилья в г. Москве как на первичном, так и на вторичном рынках, что снижает его доступность для многих категорий граждан. Проведенное аналитическое исследование и интерпретация выявленных закономерностей развития локального рынка г. Москвы также демонстрирует проблемы, требующие поиска оптимальных решений и разработки эффективных мер, направленных на повышение устойчивости и сбалансированности рынка жилой недвижимости Москвы.
Подведены итоги развития недвижимого имущества и перспективные направления развития локального рынка недвижимости.
Ключевые слова
недвижимость, локальный рынок, управление, оценка, ввод в эксплуатацию.
Рекомендуемая ссылка
Милкина Юлия Анатольевна
Тенденции развития рынка недвижимости г. Москвы// Региональная экономика и управление: электронный научный журнал. ISSN 1999-2645. — №3 (87). Номер статьи: 8703. Дата публикации: 03.08.2026. Режим доступа: https://eee-region.ru/article/8703/
Authors
Abstract
The article on the example of the city of Moscow examines the trends and patterns of development of the local real estate market. The importance and need to study the trends in the development of the local real estate market in Moscow has been determined. Among the key analyzed indicators are the volume of housing commissioning in 2020-2024, the availability of housing for the population and the state of the housing stock in Moscow as a whole. The analytical assessment of indicators is also supplemented by data for 2025. There is a significant variation in prices per 1 square meter of living space in Moscow districts. The analysis carried out in the article made it possible to identify key trends and patterns of market development, to identify the main list of market development problems.
Research methods are based on the use of methods of scientific analysis and synthesis, including theoretical and statistical types of analysis, economic and mathematical modeling.
The study revealed both positive market development trends and a number of pressing problems associated with the high cost of housing in Moscow both in the primary and secondary markets, which reduces its availability for many categories of citizens. The analytical study and interpretation of the revealed patterns of development of the local Moscow market also demonstrate problems that require the search for optimal solutions and the development of effective measures aimed at improving the stability and balance of the Moscow residential real estate market.
In conclusion, the results of the development of the real estate market and promising areas of its development are summed up.
Keywords
real estate, local market, management, valuation, commissioning.
Suggested Citation
Milkina Yulia Anatolyevna
Development Trends of the Real Estate Market in Moscow// Regional economy and management: electronic scientific journal. ISSN 1999-2645. — №3 (87). Art. #8703. Date issued: 03.08.2026. Available at: https://eee-region.ru/article/8703/
Введение
Рынок недвижимости представляет собой достаточно динамичный и значимый сегмент современной экономики. Исследование его тенденций и закономерностей позволяет выстроить прогнозы развития, предполагать спрос на жиль, анализировать уровень цен, выявлять инвестиционные возможности и формировать долгосрочные стратегии развития рынка. Особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого, связана жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса [3, С. 50-59]. Закономерности развития рынка в различных регионах и городах субъектов РФ отличаются в виду влияния различного рода внешних факторов. Практика показывает, что имеющиеся сегодня цифровые технологии способны радикально изменить характеристики эксплуатации объектов недвижимости. Внедрение прогрессивных технологий в финансово-экономическую деятельность организаций, в части касающейся управления объектами недвижимости, позволит своевременно и успешно преодолеть кризисные состояния – повысить эффективность их использования [8, С. 151-165]. Например, существенное влияние оказывает уровень экономического развития территории, инвестиционная привлекательность, демографическая ситуация и особенности региональной инфраструктуры. Так, в промышленно развитых субъектах, где сосредоточены крупные предприятия и деловая активность, наблюдается устойчивый рост спроса на объекты как жилой, так и коммерческой недвижимости. Уровень экономического развития региона в значительной степени влияет на развитие как отдельных отраслей субъектов РФ, так и на функционирование рынка недвижимости. Отток населения, проблемы экономики негативно отражаются на особенностях развития локального рынка недвижимости, ограничивая возможность ввода нового жилья и улучшения жилищных условий. Аналитическое исследование локального рынка недвижимости позволяет определить ключевые факторы, оказывающие как положительное, так и негативное влияние на развитие изучаемого сегмента. Полученные данные позволяют совершенствовать государственную политику в области управления недвижимым имуществом и стабилизировать в целом показатели развития рынка недвижимости. Систематизация полученных сведений является фундаментальной основой для построения долгосрочных прогнозов социально-экономического развития. Высокая значимость изучения тенденций, закономерностей функционирования локального рынка недвижимости для социально-экономического развития общества доказывает актуальность изучаемого вопроса.
Практическое исследование в настоящей статье выполнено на примере локального рынка недвижимости г. Москвы. Такое исследование позволит не только определить тенденции и закономерности развития локального рынка, но и понять порядок влияния факторов на формирование цен и спроса. Актуальность исследования обусловлена необходимостью систематической оценки развития локального рынка недвижимости в целях определения ключевых проблем и построения сценариев развития рынка на перспективу. Результаты оценки аналитических данных развития локального рынка г. Москвы могут быть в дальнейшем использованы при разработке эффективных инструментов регулирования рынка, нивелирования потенциальных рисков, применены в части совершенствования градостроительной политики и обеспечения сбалансированного развития городской территории.
Целью научной статьи является выявление тенденций и закономерностей развития локального рынка недвижимости г. Москвы.
Понятие локального рынка недвижимости
Теория изучаемого вопроса позволяет выделить определение локального рынка недвижимости, правовые основы и факторы влияния. Определяя понятие локального рынка недвижимости следует отметить, что он представляет собой часть общей системы рынка, которая формируется под влиянием экономических, социальных и территориальных условий конкретного региона. На функционирование локального рынка недвижимости влияют макроэкономические, правовые, демографические факторы, состояние жилищных условий в целом. Локальный рынок недвижимости имеет свои особенности. Например, рынок недвижимости города Москвы отличается высоким уровнем деловой активности, значительным объёмом инвестиций и большим разнообразием объектов. Москва является экономическим и финансовым центром страны, что также отражается на особенностях развития рынка. В городе сосредоточено множество предприятий, организаций и учебных заведений, что формирует постоянный приток населения и способствует поддержанию высокого спроса на жилье [4]. Характерной особенностью изучаемого локального рынка недвижимости также является высокая плотности застройки и ограниченность свободных территорий, что создаёт дефицит земельных участков под новое строительство и способствует росту цен. Рынок недвижимости г. Москвы также подвержен существенному влиянию инноваций. На практике активно используются и внедряются цифровые и информационные технологии, что позволяет повысить прозрачность и эффективность функционирования рынка. Применение современных технологий открывает новые возможности для учета и оценки текущего состояния и прогнозирования перспектив развития.
Выявление проблем в целях развития недвижимого имущества
Ознакомление с особенностями рынка жилой недвижимости г. Москвы следует дополнить анализом ряда ключевых показателей, которые в совокупности позволят определить основной перечень ограничений и проблем развития, сформировать предложения по совершенствованию. Одним из основных показателей является объем строительства жилой недвижимости г. Москве. Статистика показателей объемов строительства жилой недвижимости представлена на рис. 1.
Рис. 1 – Объемы строительства жилой недвижимости в г. Москве, тыс. м. кв.
Рис. 1 позволяет говорить о положительной динамике объемов строительства жилой недвижимости в городе Москве за анализируемый период. Снижение характерно только для 2020 и 2021 годов, что обусловлено негативным влиянием ситуации в стране и в мире. Пандемия короновирусной инфекции и экономический спад в целом негативно отразились и на строительной отрасли. Однако в 2023 году объем ввода жилой недвижимости г. Москве составит 32799 тыс. квадратных метров, а в 2024 году увеличился до 34882 тыс. кв. метров. Для локального рынка недвижимости г. Москвы характерны как высокий спрос, так и высокое предложение на рынке. Объяснением такой закономерности является тот факт, что Москва является экономическим центром, постоянный приток населения оказывает влияние и на развитие рынка недвижимости.
На следующем этапе необходимо оценить инструменты привлечения средств граждан в жилищном строительстве. Данные по г. Москве за последние 5 лет представлены на рис. 2.
Рис. 2 – Механизмы привлечения средств граждан г. Москвы, тыс. м. кв.
Представленная аналитика доказывает трансформацию механизмов привлечения средств граждан в жилищное строительство. Если в 2020 году значительная доля проектов реализовывалась как с использованием счетов эскроу, так и через уплату взносов в компенсационный фонд, то уже с 2022 года полностью закрепилось доминирование эскроу-счетов. При этом объемы строительства, финансируемого с их применением, показывают устойчивый рост, увеличившись с 8240 тыс. м² в 2020 году до 17 152 тыс. м² в 2024 году. Одновременно наблюдается сохранение значительных объемов строительства без привлечения средств граждан, что связано с использованием альтернативных источников финансирования и проектами за счет собственных средств застройщиков. Такая динамика указывает на институциональные изменения в системе долевого строительства, которые обеспечили повышение прозрачности и надежности рынка, а также снижение рисков для граждан, а внедрение современных информационных технологий предусматривает возможность максимально повысить эффективность и качество как самой производственной деятельности, так и выпускаемой продукции (услуг) в сфере строительного производства [9, С. 101-110]. О рынке недвижимости г. Москвы также можно судить на основании статистических данных об уровне жилищных условий. Данные представлены в табл. 1.
Таблица 1 – Оценка данных об улучшении жилищных условий населения жителей г. Москвы [7]
| Показатель | 2020 г. | 2021 г. | 2022 г. | 2023 г. | 2024 г. |
| Число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (на конец года), единиц |
49 745 | 42 401 | 36 135 | 28 895 | 23 096 |
| Число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия, единиц | 2 440 | 3 138 | 2 767 | 2 822 | 2 617 |
| Число членов семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия, человек | 6 382 | 9 944 | 7 689 | 7 597 | 7 134 |
| Общая заселенная площадь, тыс. кв. м | 123,2 | 164,2 | 140,0 | 136,9 | 131,7 |
| в том числе в домах-новостройках | 92,6 | 95,1 | 92,7 | 88,2 | 83,4 |
| полученная по договорам социального найма | 25,2 | 16,7 | 72,0 | 70,1 | 72,6 |
| в том числе в домах-новостройках | 11,0 | 7,8 | 54,2 | 50,0 | 51,7 |
| купленная семьями, состоящими на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях | 62,3 | 113,4 | 68,0 | 66,8 | 59,1 |
| в том числе в домах-новостройках | 48,8 | 62,7 | 38,6 | 38,1 | 31,7 |
Анализ представленных данных об улучшении жилищных условий населения города Москвы свидетельствует о выраженной положительной динамике по большинству показателей на протяжении анализируемого периода. Наблюдается устойчивое сокращение числа семей, состоящих на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Значение данного показателя изменилось с 49,7 тыс. в 2020 году до 23,1 тыс. в 2024 году. Такая тенденция указывает на системную работу по обеспечению населения жильём и рост эффективности действующих государственных программ [1, С. 572-575]. Количество семей, получивших жилые помещения, за тот же период увеличилось, что подтверждает расширение объёмов строительства и улучшение доступности жилья. Параллельно отмечается рост общей заселённой площади, в частности с 123,2 млн кв. м в 2020 году до 137,1 млн кв. м в 2024 году, что отражает активное развитие строительного сектора и постепенное насыщение рынка новыми объектами.
Далее следует представить аналитику о данных жилищного фонда г. Москвы, данные представлены в табл. 2.
Таблица 2 – Оценка жилищного фонда г. Москвы [7]
| Показатель | 2020 г. | 2021 г. | 2022 г. | 2023 г. | 2024 г. |
| Общая площадь жилищного фонда, млн кв. м | 247,7 | 282,3 | 286,1 | 291,3 | 295,0 |
| Общая площадь жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя, кв. м | 19,1 | 21,7 | 21,8 | 22,2 | 22,2 |
Оценка жилищного фонда города Москвы позволяет сделать вывод о его устойчивом росте в 2020–2024 годах. Общая площадь жилых помещений увеличилась с 247,7 млн кв. м в 2020 году до 295,0 млн кв. м в 2024 году, что свидетельствует о значительном расширении жилищного фонда столицы. Одновременно наблюдается положительная динамика обеспеченности жильем. Если в 2020 году на одного жителя приходилось в среднем 19,1 кв. м жилой площади, то к 2024 году данный показатель достиг 22,2 кв. м. Такая динамика отражает улучшение жилищных условий населения и подтверждает эффективность реализуемой политики в сфере жилищного строительства.
Аналитическую оценку показателей за период с 2020 по 2024 годы следует дополнить данными о рынке недвижимости г. Москвы за 2025 год. Так анализ развития локального рынка жилой недвижимости Москвы в 2025 году показывает постепенную стабилизацию основных показателей и умеренный рост цен. По данным первого полугодия индекс стоимости жилья увеличился менее чем на два %, что говорит о замедлении темпов роста по сравнению с предыдущими годами. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составила около 379 тыс. рублей, а на первичном рынке примерно 280-300 тыс. рублей [6, С. 41-56]. Такая динамика подтверждает сохранение высокой стоимости жилья при снижении объёма сделок. В то же время наблюдается рост активности в сегменте новостроек, количество заключённых договоров долевого участия увеличилось на восемнадцать процентов по сравнению с прошлым годом. Данная тенденция связана с реализацией отложенного спроса и приспособлением покупателей к изменившимся условиям ипотечного кредитования. Наибольшую популярность сохраняют квартиры «комфорт» и «бизнес-класса», на их долю приходится около девяноста процентов всех сделок. Отмечается территориальная разница в ценах.
Для наглядности вариация цены 1 квадратного метра жилья по округам г. Москвы по состоянию на сентябрь 2025 года представлена в табл. 3.
Таблица 3 – Вариация цены квадратного метра жилья по округам г. Москвы [10]
| Округ Москвы | Сентябрь 2025 г. | Август 2025 г. |
| Центральный округ | 432 980 | +0,4% |
| Западный округ | 317 665 | -0,2% |
| Юго-Западный округ | 313 825 | -0,1% |
| Северо-Западный округ | 289 163 | +0,6% |
| Северный округ | 288 772 | +0,5% |
| Южный округ | 255 973 | +0,5% |
| Северо-Восточный округ | 252 992 | +0,2% |
| Восточный округ | 249 323 | +0,5% |
| Юго-Восточный округ | 238 233 | -0,4% |
| Все районы старой Москвы за МКАД | 223484 | +0,4% |
Данные таблицы демонстрируют значительный разброс цен на квадратный метр жилья в различных административных округах Москвы. В сентябре 2025 года минимальные значения наблюдались в районах старой Москвы за МКАД, где средняя стоимость составила 223,5 тыс. руб./м², а также в Юго-Восточном округе — 238,2 тыс. руб./м² и Восточном округе — 249,3 тыс. руб./м². В то же время наиболее высокие цены фиксировались в Центральном округе — 433 тыс. руб./м², что почти в два раза превышает уровень периферийных территорий. Дифференциация стоимости жилья между центром и окраинами столицы превышает 90 %, что отражает высокую территориальную поляризацию столичного рынка недвижимости и формирует предпосылки для устойчивого социального и экономического неравенства в доступе к жилью.
Заключение
В целом развитие рынка в 2025 году определяется сочетанием государственных программ, уровнем ключевой ставки, структурой спроса и активностью застройщиков в рамках проектов комплексного развития территорий [2, С. 112-122]. Совокупность этих факторов подтверждает переход рынка к стадии относительного равновесия и подчёркивает необходимость их учёта при формировании прогнозов и планировании дальнейшего развития жилищного сектора Москвы [5, С. 506-512].
Представленное аналитической исследование рынка недвижимости г. Москва в целом позволяет говорить как о положительных тенденциях развития рынка, так и о наличии ряда актуальных проблем. В настоящий момент одной из первоочередных проблем остается высокая стоимость жилья в г. Москве как на первичном, так и на вторичном рынках, что снижает его доступность для многих категорий граждан. Значительной остается проблема территориальных диспропорций цен на жилье в г. Москве. Проведенное аналитическое исследование и интерпретация выявленных закономерностей развития локального рынка г. Москве также демонстрирует такие проблемы как длительные сроки ввода в эксплуатацию приобретённого жилья по ДДУ, отсутствие отделки при приобретении жилья, введённый мораторий на взыскание неустоек с девелоперов. Выявленный перечень проблем в перспективе требует поиска оптимальных решения и разработки эффективных мер, направленных на повышение устойчивости и сбалансированности рынка жилой недвижимости Москвы.
Библиографический список
- Анализ перегрева рынка недвижимости в Москве / Н. С. Люльченко, С. Р. Ташова, Т. Р. Поздняков [и др.] // Экономика и предпринимательство. – 2024. – № 8(169). – С. 572-575.
- Горынин, А. Е. Влияние ключевой ставки ЦБ и других факторов на рынок надвижимости в Москве / А. Е. Горынин, Д. И. Соколова // Экономика и бизнес: теория и практика. – 2025. – № 3(121). – С. 112-122.
- Макарова, Е.Е. Повышение эффективности управления недвижимостью в условиях цифровой экономики // Наука Красноярья. 2019. Т. 8. №5. С. 50-59. EDN: BKOVDX
- Стерник, Г. М. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. – Москва: РГ-Пресс, 2023. – 592 с.
- Титова, О. В. Анализ и перспективы развития рынка жилой недвижимости в Москве / О. В. Титова, А. М. Тарарин, О. В. Трачук // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2024. – Т. 19, № 8(235). – С. 506-512.
- Четвериков, В. М. Сравнительный статистический анализ изменения средних цен предложения жилья в административных округах г. Москвы / В. М. Четвериков, Р. Р. Чурбанов // Вопросы статистики. – 2024. – Т. 31, № 5. – С. 41-56.
- Управление Федеральной службы государственной статистики по г. Москве и Московской области. – URL.: https://77.rosstat.gov.ru/folder/64648 (дата обращения 03.2026)
- Милкина, Ю.А., Макарова, Е.Е. Цифровые технологии как антиципативный компонент антикризисного менеджмента в управлении недвижимостью // Наука Красноярья. 2020. Т. 9. № 2. С. 151-165.
- Милкина, Ю.А., Макарова, Е.Е. Внедрение современных информационных технологий в строительную отрасль // Организатор производства. 2021. Т. 29. № 3. С. 101-110.
- Цены на квартиры по округам г. Москва. – Режим доступа: https://www.irn.ru/kvartiry/moskva/ceny-po-okrugam/#begin (дата обращения 10.03.2026)
References
- Lulchenko, N.S., Tashova, S.R., Pozdnakov, T.R., et al. Analysis of the Moscow Real Estate Market Overheating. [Analiz perегрева rynka nedvizhimosti v Moskve]. // Economics and Entrepreneurship. – 2024. – Vol. 8, No. 8(169). – P. 572-575.
- Gorynin, A.E., Sokolova, D.I. Influence of the Central Bank Key Rate and Other Factors on the Moscow Real Estate Market. [Vliyanie keyevoy stavki TsB i drugikh faktorov na rynok nedvizhimosti v Moskve]. // Economics and Business: Theory and Practice. – 2025. – Vol. 3(121). – P. 112-122.
- Makarova, E.E. Improving the Efficiency of Real Estate Management in the Digital Economy. [Povysheniye effekтивnosti upravleniya nedvizhimostью v usloviyakh tsifrovoy ekonomiki]. // Science of Krasnoyarsk. 2019. Vol. 8, No. 5. P. 50-59. EDN: BKOVDX
- Sternik, G.M. Methodology for Modeling and Forecasting the Housing Market [Metodologiya modelirovaniya i prognozirovaniya zhilishnogo rynka]. – Moscow: RГ-Press, 2023. – 592 p.
- Titova, O.V., Tararin, A.M., Trachuk, O.V. Analysis and Prospects for the Development of the Residential Real Estate Market in Moscow. [Analiz i perspektivy razvitiya rynka zhiloy nedvizhimosti v Moskve]. // Land Improvement, Cadastre and Land Monitoring. – 2024. – Vol. 19, No. 8(235). – P. 506-512.
- Chetverikov, V.M., Churbanov, R.R. Comparative Statistical Analysis of Average Housing Prices in Moscow Administrative Districts. [Sравнительный статистический анализ изменения средних цен предложения жилья в административных округах г. Москвы]. // Issues of Statistics. – 2024. – Vol. 31, No. 5. – P. 41-56.
- Moscow and Moscow Region Federal State Statistics Service. – URL: https://77.rosstat.gov.ru/folder/64648 (Accessed: 10.03.2026)
- Milkinа, Yu.A., Makarova, E.E. Digital Technologies as an Anticrisis Component of Crisis Management in Real Estate Administration. [Tsifrovые tekhnologii kak antitsipativnyy komponent antikrizisnogo upravleniya v upravlenii nedvizhimostью]. // Science of Krasnoyarsk. 2020. Vol. 9, No. 2. P. 151-165.
- Milkinа, Yu.A., Makarova, E.E. Implementation of Modern Information Technologies in the Construction Industry. [Vnedreniye sovremennykh informatsionnykh tekhnologiy v stroitel’noy otrasli]. // Organizer of Production. 2021. Vol. 29, No. 3. P. 101-110.
- Moscow District Apartment Prices. – Access mode: https://www.irn.ru/kvartiry/moskva/ceny-po-okrugam/#begin (Accessed: 10.03.2026)
Еще в рубриках
Экономика строительства и операций с недвижимостью