Анализ факторов, оказывающих влияние на формирование устойчивого спроса на объекты жилой недвижимости в современных жилых комплексах
Analysis of factors influencing the formation of sustainable demand for residential real estate volumes in modern residential complexes
Авторы
Аннотация
В данной статье проведен анализ факторов, влияющих на формирование устойчивого спроса на объекты жилой недвижимости в современных жилых комплексах. Рассмотрены ключевые элементы, которые определяют покупательский интерес к жилым объектам, включая этажность зданий, материалы несущих конструкций, а также другие параметры жилой недвижимости. Особое внимание уделено текущей ситуации на строительном рынке Российской Федерации и выявлению наиболее значимых факторов для конечных покупателей в условиях современного экономического климата. Результаты исследования могут быть полезны для специалистов в области недвижимости, застройщиков и инвесторов, стремящихся повысить привлекательность жилых объектов для потребителей.
Ключевые слова
жилая недвижимость, покупательский спрос, строительный рынок, этажность, устойчивый спрос, жилые комплексы, экономические условия.
Рекомендуемая ссылка
Анализ факторов, оказывающих влияние на формирование устойчивого спроса на объекты жилой недвижимости в современных жилых комплексах// Региональная экономика и управление: электронный научный журнал. ISSN 1999-2645. — №1 (81). Номер статьи: 8116. Дата публикации: 18.03.2025. Режим доступа: https://eee-region.ru/article/8116/
Authors
Abstract
This article presents an analysis of the factors influencing the formation of stable demand for residential real estate in modern residential complexes. The key elements determining buyer interest in residential properties are considered, including the number of floors of buildings, materials of load-bearing structures, and other parameters of residential real estate. Special attention is given to the current situation in the construction market of the Russian Federation and the identification of the most significant factors for end buyers in the context of the modern economic environment. The results of the study may be useful for real estate professionals, developers, and investors seeking to increase the attractiveness of residential properties for consumers.
Keywords
residential real estate, consumer demand, construction market, number of floors, stable demand, residential complexes, economic conditions.
Suggested Citation
Analysis of factors influencing the formation of sustainable demand for residential real estate volumes in modern residential complexes// Regional economy and management: electronic scientific journal. ISSN 1999-2645. — №1 (81). Art. #8116. Date issued: 18.03.2025. Available at: https://eee-region.ru/article/8116/
Введение
«Конкуренция – двигатель прогресса». Эта знаменитая фраза Адама Смита красной линией проходит через все отрасли производства и сферы сбыта в условиях рыночной экономики. Строительная отрасль не является исключением.
Бурно развиваясь, многоэтажное жилищное строительство охватывает все большие территории. Предложений на рынке первичной недвижимости становится все больше, конкуренция растет в геометрической прогрессии. Особую роль в текущих условиях играет клиентоориентированность и понимание запросов своей целевой аудитории для поддержания конкурентоспособности своего продукта и сохранении показателей рентабельности на высоком уровне. В данной статье авторами проведен обзор строительного рынка Российской Федерации, изучены факторы, оказывающие влияние на покупательский спрос и определена их значимость на основе анализа стоимости и процента распроданных квартир в возводимых жилых комплексах на территории города Ижевска.
Обзор строительного рынка Российской Федерации
Экономика страны – это сложная система общественных отношений, целью которых является повышение благосостояния граждан государства. Результаты экономической политики, проводимой государством, определяются способностью государства учесть специфические особенности развития страны [1]. Одной из современных особенностей развития экономики Российской Федерации является важность строительной сферы как фактора социально-экономической политики [2]. Благодаря своей массовости и количеству вовлеченных граждан сфера строительства по праву занимает лидирующей положение в экономике страны.
За последние несколько лет объем жилья, вводимого в эксплуатацию в Российской Федерации, неуклонно увеличивается. Это говорит о том, что рынок жилой недвижимости не перенасыщен, жилищный вопрос для граждан страны по-прежнему актуален и может рассматриваться как один из способов инвестиций.
Таблица 1 – Сводная статистика квадратных метров жилых помещений, введенных в эксплуатацию с 2018 по 2023 годы.
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
| Общая площадь жилых помещений, млн. м2. | 75,7 | 82,0 | 82,2 | 92,6 | 102,7 | 110,4 |
| В % к предыдущему году | — | 106,2 | 100,2 | 112,7 | 110,9 | 107,5 |
При этом, согласно проведенным исследованиям, несмотря на то, что Российская Федерация имеет большие размеры и располагается в разных климатических поясах, при возведении многоэтажных жилых зданий используются схожие материалы стен. Так, наибольшее распространение получили многоэтажные дома из монолитного железобетона и каменных ограждающих конструкций – 68,5%. Следующими основными материалами для строительства выступают кирпич и железобетонные панели. Из них в настоящее время возводят по 10,7 % многоквартирных жилых домов. Далее идут полностью монолитные и блочные дома. На них приходится 5,7%, 4,2% от общего количества возводимых многоквартирных домов соответственно [3].
Условно объемы распределения многоквартирных жилых домов по видам материалов стен в Российской Федерации представлены на рисунке 1.
Рисунок 1 – Объемы распределения многоквартирных жилых домов по видам материалов стен в Российской Федерации.
Анализ вышеуказанных данных показывает, что каркасно-монолитная технология строительства с применением каменных ограждающих конструкции наиболее популярна в нашей стране и способна обеспечить необходимые проектные параметры комфорта и безопасности по всей территории Российской Федерации.
Согласно аналитическим исследованиям, по состоянию на январь 2024 года средняя этажность жилищного строительства в Российской Федерации составляет 18,8 этажа из расчета на строящийся м2 недвижимости.
Опираясь на проектные декларации застройщиков, можно выделить следующую структуру строящихся домов в разрезе их этажности.
Таблица 2 – Распределение жилых новостроек в Российской Федерации по этажности в разрезе совокупной площади жилой недвижимости.
| Количество этажей | Совокупная площадь жилых единиц | |
| м2 | % | |
| 1-3 этажа | 1 266 366 | 1,1 % |
| 4-8 этажей | 9 198 817 | 8,2 % |
| 9-12 этажей | 19 628 908 | 17,5 % |
| 13-17 этажей | 21 768 656 | 19,4 % |
| 18-24 этажа | 30 963 378 | 27,6 % |
| 25+ этажей | 29 587 039 | 26,3 % |
Дома этажностью от 18 до 24 этажей являются самыми популярными среди многих отечественных застройщиков. Данный факт обусловлен обеспечением оптимальных значений капитальных вложений на проектирование, приобретение земельного участка и строительство объекта капитального строительства и выручки, полученной от реализации готовых квартир.
Рекламируя и реализуя свой продукт, застройщики активно оперируют классом недвижимости. Наиболее популярными их них являются: эконом, комфорт, комфорт+ и бизнес-класс. Важно отметить, что деление на данные классы условно и не закреплено в нормативно-правовых документах. Данные понятия используются в маркетинговых целях для привлечения внимания со стороны покупателей.
Тем не менее, дома, относящиеся к разным классам, имеют фактические отличия. Чаще всего эти отличия связаны с повышением уровня комфорта жизни, улучшением планировочных решений и изменением инфраструктуры в домах по мере повышения класса. Для поддержания спроса на свою продукцию застройщикам необходимо отслеживать современные тенденции и учитывать при планировании строительства параметры, на которые покупатели обращают наибольшее внимание при выборе жилой недвижимости [4].
Анализ факторов, формирующих покупательский спрос на жилую недвижимость в современных жилых комплексах
Современный жилой комплекс представляет собой не просто несколько десятков квартир, находящихся в одном здании, а целую экосистему из жилых, коммерческих и технических помещений, формирующих комфортную среду для жизни человека.
Покупка квартиры – один из важнейших этапов в жизни любого человека, который требует внимательного анализа многих факторов. Понимание застройщиками решающих факторов покупательского спроса может помочь девелоперам адаптировать свои проекты под современные требования рынка.
Рассмотрим факторы, на которые потребители обращают наибольшее внимание при покупке квартиры:
- Месторасположение и окружающая инфраструктура. Данные факторы являются важными и первостепенными для большинства граждан, рассматривающих приобретение квартиры. Развитая транспортная инфраструктура и шаговая доступность к основным объектам хозяйственной жизни повышает уровень комфорта жизни за счет экономии времени жильцов. К таким объектам хозяйственной жизни можно отнести продовольственные магазины, фитнес-студии, детские развивающие организации и зоны отдыха.
- Подземный паркинг/огороженная парковка. Согласно данным аналитического агентства «Автостат» из года в год наблюдается увеличение числа автомобилей, приходящихся на душу населения. Так, на начало 2020 года на тысячу жителей Российской Федерации приходилось 308 автомобилей, а по состоянию на начало 2024 года уже 322 автомобиля на 1000 человек [5].
В условиях плотной городской застройки современных жилых комплексов проблема наличия парковочных мест стоит достаточно остро в связи с высокой стоимостью земли и существенным удорожанием объекта строительства при проектировании и возведении подземного паркинга. Поэтому наличие огороженной парковки или собственно подземного паркинга напрямую влияет на стоимость квадратного метра жилья и увеличивает его до 20% по сравнению с аналогичным жилым комплексом без выделенных парковочных мест.
- Закрытая и безопасная территория. Согласно пирамиде Маслоу, потребность в безопасности является первоочередной после обеспечения физиологических потребностей человека. Неудивительно, что при поиске квартиры люди часто обращают внимание на наличие видеонаблюдения в подъездах и на придомовой территории, наличие охраны и приоритетного доступа на территорию жилого комплекса.
- Наличие развитых инженерных систем жилого комплекса. В первую очередь к данному понятию необходимо отнести собственные котельные. Они могут располагаться как на крыше дома, так и в ближайшем отдалении от него. Такие котельные, как правило, обеспечивают горячим теплоносителем один или несколько близлежащих домов и находятся в ведении управляющей компании. Эксплуатация подобных котельных позволяет экономить на коммунальной оплате, обеспечивает практически бесперебойное снабжение горячей водой и более гибкий график по подаче теплоносителя квартиры в отопительный период. Также к данным системам относятся системы видеонаблюдения, без ключевого доступа в подъезды, системы контроля задымления и возможность автоматической передачи показаний приборов учета в управляющую компанию.
- Дизайн. Красивый внешний вид новых современных жилых комплексов является их фишкой. Дизайнеры наряду с архитекторами стараются всячески привлечь покупателей красивыми фасадами, подсветками и изысканными холлами.
- Наличие кладовых и колясочных помещений. В современных условиях квадратный метр любой недвижимости стоит внушительную сумму денег. Поэтому для обеспечения соизмеримых цен застройщики активно оптимизируют планировки квартир, сжимая и убирая всем привычные места хранения. Тем не менее, для хранения сезонных вещей и детских колясок жильцам необходимо место. Поэтому в последнее десятилетие на рынке новостроек получили широкое распространение кладовые и колясочные помещения. Как правило, колясочные помещения находятся в общем доступе и предлагаются как «бесплатное» дополнение. Они располагаются в отапливаемом помещении и имеют безбарьерный доступ. Кладовые застройщик располагает в цокольных или подвальных помещениях и продает по цене ниже стоимости жилой недвижимости. Это компактные комнаты для хранения вещей жильцов с индивидуальным доступом.
- Из предыдущего пункта плавно вытекает следующий – рациональные планировки квартир. Закрытая территория и дизайнерские холлы являются несомненным преимуществом современных домов. Тем не менее, важно помнить, что большую часть времени человек проводит в квартире, и ее удобство крайне важно. Современная планировка должна обеспечивать оптимально соотношение площади, стоимости и функциональности – отсутствие проходных комнат. При выборе квартиры покупатели зачастую обращают внимание на площади жилых комнат, кухни и подсобных помещений, наличие мест для хранения одежды и отсутствие «проходных комнат».
- Цена квадратного метра. Наличие или отсутствие каждого из вышеперечисленных пунктов отражается на итоговой стоимости недвижимости и влияет на ее привлекательность для конечного покупателя
На все вышеперечисленные пункты покупатели обращают основное внимание при выборе квартиры. С целью определения значимости каждого из этого пунктов проанализируем ценообразование квартир в строящихся домах на территории города Ижевска.
Анализ факторов, оказывающих влияние на формирование стоимости квартир на территории города Ижевска
Как было сказано ранее, на формирование итоговой стоимости жилой недвижимости в современных жилых комплексах влияет большое количество факторов. Для определения влияния каждого из этих факторов на среднюю стоимость квадратного метра составим сравнительные таблицы по новостройкам комфорт-класса на территории города Ижевска.
Таблица 3 – Факторы конкурентного преимущества современных жилых комплексов комфорт-класса на территории города Ижевска.
| Инфраструктура | Подземный паркинг/огороженная парковка | Закрытый двор | Развитые инженерные системы | Современный дизайн | Кладовые/колясочные | Рациональные планировки |
| ЖК «Новый город, седьмой квартал» | ||||||
| + | + | + | — | + | + | + |
| ЖК «Истории, дома 4,5,6» | ||||||
| + | — | + | — | + | + | — |
| ЖК «Ежевика, дом 9» | ||||||
| + | — | — | — | — | + | — |
| ЖК «Финский Квартал» | ||||||
| — | — | — | — | + | + | + |
| ЖК «Санвилл, дом 6» | ||||||
| + | — | — | + | + | + | — |
| ЖК «Город Оружейников, дом 23» | ||||||
| — | — | — | + | + | + | + |
| ЖК «ARTNOVA, дом К5.3» | ||||||
| + | — | — | — | + | + | + |
| ЖК «Успенский» | ||||||
| — | — | — | — | — | + | — |
| ЖК «Друзья» | ||||||
| — | — | — | — | + | + | — |
| ЖК «Настроение» | ||||||
| — | — | — | — | — | + | — |
Таблица 4 – Средняя стоимость и распроданность квартир в строящихся жилых комплексах комфорт-класса на территории города Ижевска.
| Название ЖК | Средняя стоимость м2 | Распроданность квартир | Ввод в эксплуатацию |
| ЖК «Новый город, седьмой квартал» | 124 608 руб. | 35% | II кв. 2027 г. |
| ЖК «Истории, дома 4,5,6» | 130 615 руб. | 87,5% | IV кв. 2025 г. |
| ЖК «Ежевика, дом 9» | 117 414 руб | 90% | III кв. 2025 г. |
| ЖК «Финский Квартал» | 101 271 руб. | 53% | II кв. 2025 г. |
| ЖК «Санвилл, дом 6» | 114 688 руб. | 44% | I кв. 2026 г. |
| ЖК «Город Оружейников, дом 23» | 102 736 руб. | 14% | III кв. 2025 г. |
| ЖК «ARTNOVA, дом К5.3» | 99 692 руб. | 10% | IV кв. 2025 г. |
| ЖК «Успенский» | 95 296 руб. | 43% | III кв. 2026 г. |
| ЖК «Друзья» | 96 347 руб. | 21% | I кв. 2026 г. |
| ЖК «Настроение» | 97 857 руб. | 62% | I кв. 2026 г. |
Представленные в таблицах 3 и 4 данные находятся в общем доступе на сайте наш.дом.рф и подтверждены проектной и рабочей документацией на рассматриваемые объекты капительного строительства [6].
Справедливо отметить, что такой фактор как современный дизайн является весьма субъективным, но в большинстве случаев он не является первоочередным при выборе жилой недвижимости.
Такой фактор как инфраструктура можно считать изменчивым. Но в данном исследовании данные актуальны на февраль 2025 года.
Под рациональными планировками в данном случае понимается наличие в квартирах предусмотренных мест для хранения вещей и отсутствие «проходных комнат».
Проектирование и реализация каждого из параметров, указанных в таблице 3, приводит к увеличению капитальных затрат застройщика и увеличению себестоимости готового продукта, что соответственно увеличивает цену за квадратный метр для конечного покупателя. Это хорошо видно при сопоставлении цены за квадратный метр и количеству положительно отмеченных пунктов в таблице 3. Так, наиболее дорогим, с учетом срока сдачи объекта, и наиболее обеспеченным факторами конкурентного преимущества, является ЖК «Новый город, седьмой квартал» со средней ценой за м2 – 124 608 руб. при сроке сдаче объекта в II кв. 2027 г, а наименее обеспеченным ЖК «Успенский» со средней ценой за м2 – 95 296 руб. при сроке сдаче объекта в III кв. 2026 г.
На формирование итоговой цены за квадратный метр и популярности среди покупателей оказывает влияние совокупность всех представленных параметров.
Тем не менее, наличие подземной парковки можно отметить лишь в одной жилом комплексе – «Новый город». Он имеет в своем «арсенале» почти все изучаемые параметры. Вполне вероятно, что именно эта оснащенность обеспечивает высокий процент распроданности квартир на начальном этапе строительства.
Наиболее высокую среднюю цену квадратного метра имеет ЖК «Истории». Это объясняется высокой степенью готовности объекта – срок ввода в эксплуатацию в IV квартале 2025 года, а также наличием развитой инфраструктуры наряду с современным дизайном и закрытым двором. Схожие параметры имеют ЖК «Санвилл» и ЖК «ARTNOVA», но они не предлагают покупателям закрытую дворовую территорию и имеют меньшую цену за м2 и меньший процент распроданности квартир. Совокупность данных параметров говорит о значимости для покупателя закрытой придомовой территории.
Наличию развитых инженерных систем было уделено должное внимание при проектировании лишь двух жилых комплексов — ЖК «Санвилл» и ЖК «Город Оружейников», но наличие данного параметра не оказывает серьезного воздействия на спрос среди покупателей, несмотря на скорый срок сдачи объектов.
Лишь половина из рассмотренных жилых комплексов имеют рациональные планировки. Но данный параметр также не оказывает серьезного влияния на покупательский интерес. Это может быть обусловлено другим фактором – наличием колясочных и кладовых в каждом жилом комплексе.
Подводя итог всему вышесказанному, можно сказать, что наибольший интерес у покупателей вызывает совокупность все упомянутых факторов. Это обеспечивает высокий спрос на жилую недвижимость даже в условиях нестабильности рыночной экономики, но на этапе проектирования и строительства требует от застройщика больших финансовых и трудовых затрат. Также высокий интерес у покупателей вызывает наличие огороженной парковки или подземного паркинга и наличие закрытых дворов. Важность наличия собственной парковки объясняется недостатком в 12 тысяч парковочных мест на территории только одного города Ижевска [5]. А вот наличие развитых инженерных систем и рациональных продуманных планировок, к сожалению, не сильно влияют на интерес со стороны покупателей. Отчасти это объясняется наличием кладовок и колясочных во всех проектируемых жилых комплексах.
Выводы
В данной статье авторами выполнен обзор строительного рынка Российской Федерации. Изучено распределение многоэтажных жилых домов по этажности в разрезе совокупной площади жилой недвижимости и определена наиболее популярная этажность жилых домов. Проведен анализ факторов, оказывающих наибольшее влияние на формирование покупательского спроса, и определена их первостепенность для конечного покупателя на основе детального анализа возводимых жилых комплексов комфорт-класса на территории города Ижевска, сопоставлении стоимости квадратного метра жилья, процента реализованных квартир и сроков сдачи объектов строительства в эксплуатацию.
Список литературы
- Безверхая, О. Н. Особенности формирования экономической политики государства / О. Н. Безверхая. – Текст : электронный // Журнал экономической теории. – 2009. – №3. – С. 180-196. – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-formirovaniya-ekonomicheskoy-politiki-gosudarstva (дата обращения: 15.01.2025).
- Современное состояние и перспективы развития строительства в РФ // Студенческий справочник. – Москва, 2025. – URL: https://spravochnick.ru/ekonomika/sovremennoe_sostoyanie_i_perspektivy_razvitiya_stroitelstva_v_rf/#sovremennoe-sostoyanie-otrasli-stroitelstva-i-ee-mesto-v-ekonomike-rossii (дата обращения: 19.01.2025) – Текст : электронный.
- Строительство жилья профессиональными застройщиками: аналитический обзор // ЕРЗ Аналитика. – Москва, 2024. – URL: https://erzrf.ru/images/repfle/24705102001REPFLE.pdf (дата обращения: 01.02.2025) – Текст : электронный.
- Какие существуют классы новостроек и какой из них выбрать покупателю квартиры? // Домклик. – Москва, 2021. – URL: https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/kakie-sushhestvuyut-klassy-novostroek-i-kakoj-iz-nih-vybrat-pokupatelyu-kvartiry (дата обращения: 07.02.2025) – Текст : электронный.
- Канаков, И. Д. Анализ целесообразности возведения многоуровневых паркингов в условиях плотной городской застройки / И. Д. Канаков, М. Ю. Новиков, Ю. Г. Кислякова. – Текст : электронный // Экономика и управление: тенденции и перспективы. – 2022. – С. 113-121. – URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=48550051 (дата обращения: 09.02.2025).
- Единая информационная система жилищного строительства. – Москва. – URL: https://наш.дом.рф/ (дата обращения: 10.02.2025). – Текст : электронный.
References
- Bezverkhaya, O.N. Features of the Formation of the State’s Economic Policy. [Osobennosti formirovaniya ekonomicheskoy politiki gosudarstva]. — Electronic text // Journal of Economic Theory. – 2009. – No. 3. – P. 180-196. – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-formirovaniya-ekonomicheskoy-politiki-gosudarstva (Accessed: January 15, 2025).
- The Current State and Development Prospects of Construction in the Russian Federation. [Sovremennoye sostoyaniye i perspektivy razvitiya stroitel’stva v RF]. // Student Reference. – Moscow, 2025. – URL: https://spravochnick.ru/ekonomika/sovremennoe_sostoyanie_i_perspektivy_razvitiya_stroitelstva_v_rf/#sovremennoe-sostoyanie-otrasli-stroitelstva-i-ee-mesto-v-ekonomike-rossii (Accessed: January 19, 2025). – Electronic text.
- Housing Construction by Professional Developers: Analytical Review. [Stroitel’stvo zhil’ya professional’nymi zastroyshchikami: analiticheskiy obzor]. // ERZ Analytics. – Moscow, 2024. – URL: https://erzrf.ru/images/repfle/24705102001REPFLE.pdf (Accessed: February 01, 2025). – Electronic text.
- What Types of New Buildings Exist and Which One Should a Apartment Buyer Choose? [Kakiye sushchestvuyut klassy novostroyek i kakoy iz nikh vybrat’ pokupatelyu kvartiry?]. // Domclick. – Moscow, 2021. – URL: https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/kakie-sushhestvuyut-klassy-novostroek-i-kakoj-iz-nih-vybrat-pokupatelyu-kvartiry (Accessed: February 07, 2025). – Electronic text.
- Kanakov, I.D., Novikov, M.Yu., Kislyakova, Yu.G. Analysis of the Feasibility of Constructing Multi-Level Parking Lots in Dense Urban Development Conditions. [Analiz tselesoobraznosti vozvedeniya mnogourovnevykh parkingov v usloviyakh plotnoy gorodskoy zastroyki]. — Electronic text // Economics and Management: Trends and Prospects. – 2022. – P. 113-121. – URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=48550051 (Accessed: February 09, 2025).
- Unified Information System of Housing Construction. [Yedinaya informatsionnaya sistema zhilishchnogo stroitel’stva]. – Moscow. – URL: https://наш.дом.рф/ (Accessed: February 10, 2025). – Electronic text.
Еще в рубриках
Удмуртская Республика
Экономика строительства и операций с недвижимостью