Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области
Mortgage lending in the Tver region
Авторы
Аннотация
В статье дана оценка ипотечных программ Тверской области. Рассмотрен механизм рефинансирования. Дан анализ реализации областной целевой программа «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы». Автор высказывает своё мнение по поводу того, что целесообразно рассматривать ООО «Сбербанк» как основного стратегического партнёра Администрации области по регулированию деятельности ипотечного рынка. Статья предназначена для круга читателей, интересующихся жилищной сферой, студентов, преподавателей.
Ключевые слова
ипотечный кредит, организации кредиторы, заёмщик, рефинансирование, кредитные программы.
Рекомендуемая ссылка
Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области// Региональная экономика и управление: электронный научный журнал. ISSN 1999-2645. — №4 (24). Номер статьи: 2401. Дата публикации: 25.12.2010. Режим доступа: https://eee-region.ru/article/2401/
Authors
Abstract
We assessed the mortgage programs of the Tver region. The mechanism of refinancing. The analysis of the implementation of the regional target program "Mortgage lending in the Tver region in 2009-2013. The author expresses his opinion about what is appropriate to consider the Company "Savings Bank" as the main strategic partner of the Administration area on the regulation of the mortgage market. This article is intended for a wide range of readers interested in the housing sector, students and teachers.
Keywords
mortgage, the organization lenders, borrowers, refinancing, credit programs.
Suggested Citation
Mortgage lending in the Tver region// Regional economy and management: electronic scientific journal. ISSN 1999-2645. — №4 (24). Art. #2401. Date issued: 25.12.2010. Available at: https://eee-region.ru/article/2401/
С переходом России к рыночным отношениям в жилищной политике государства произошёл поворот от бесплатного предоставления жилья к рыночным механизмам решения данной проблемы. Одним из таких механизмов является ипотечное жилищное кредитование, выступающее не только как способ финансирования строительства, но также и как средство разрешения противоречий между стоимостью жилья и текущими доходами граждан, желающими приобрести это жильё. Не обладая достаточным количеством денежных средств, для приобретения собственного жилья, но при этом, имея постоянную работу и стабильную заработную плату, гражданин получает возможность приобрести в собственность квартиру либо дом с земельным участком за счёт кредитных средств. В свою очередь приобретённое жильё служит обеспечением исполнения обязательств заёмщика по кредитному договору, т. е. в случае неисполнения заёмщиком указанных в кредитном договоре обязательств, удовлетворение денежных требований кредитора происходит за счёт стоимости заложенного имущества.
Ипотеку в Твери и Тверской области представляют шестнадцать ипотечных банков, которые предлагают заёмщикам сто три ипотечные Программы по предоставлению ипотеки довольно разнообразны и ориентированы на заёмщиков с разным уровнем дохода. Жильё предлагается в строящихся домах и на вторичном рынке.
Ставки по ипотеке находятся в диапазоне 10,75 – 18% годовых по рублёвым кредитам и 9 – 13,5% по валютным кредитам [1]. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Твери составляет 5%. Срок, на который банки готовы оформить клиентам ипотечный кредит, может достигать 50 лет (табл. 1).
Таблица 1 — Программы ипотечного кредитования, предоставляемые Тверскими банками
| Условия и требования программ ипотеки | Балтийский Банк | Банк ВТБ 24 | Сбербанк |
| Назначение | Покупка квартиры на вторичном рынке жилья | Покупка квартиры на первичном рынке жилья | Покупка квартиры, комнаты, земельного участка или отдельного дома на первичном либо на вторичном рынке жилья |
| Величина процентной ставки | 12 – 12,50 годовых в евро | 9,70 – 13,45% годовых в долларах США | 10,25 – 12,50 годовых в долларах США |
| Срок | 1 – 15 лет | 5 – 50 лет | 1 – 30 лет |
| Размер кредита | От 7 000 евро | От 5 000 долларов США | От 1 доллара США |
| Размер первоначального взноса | От 30% | От 10% | От 10% |
| Срок рассмотрения заявки | 7 дней | 14 дней | 7 дней |
| Возрастные ограничения | Заёмщик должен быть старше 21 года и моложе 70 лет | Заёмщик должен быть старше 21 года и моложе 65 лет | Заёмщик должен быть старше 18 года и моложе 75 лет |
| Возможность досрочного погашения | Через шесть месяцев | Через четыре месяца | В любое время |
Ипотека в Твери – это не только кредит на жильё. Ипотечные банки предлагают также не целевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заёмщика.
По данным Центрального банка объём кредитов, выданных на покупку жилья в Российской Федерации в 2007 году – 650 млн. рублей, что на 87% больше 2006 года, объём рынка ипотеки составил 2% от ВВП, в 2006 году – 1,3%. По прогнозам к концу 2010 году рынок ипотеки достигнет объёма 1,2 трлн. рублей.
Банки возвращают себе суммы, затраченные ими на выдачу кредитов, и направляют эти средства на предоставление новых кредитов по стандартам Агентства. Однако, недостаточное фондирование Агентства привело к сокращению последним лимитов выкупа ипотечных пулов у региональных операторов, что составило по итогам 2007 года 15-20% от запланированного объёма. Так за 2007 год Фондом было рефинансировано 223 закладные на сумму 235,48 млн. рублей, в том числе в Агентство – лишь 90 закладных на сумму 85,93 млн. рублей. Лишь наличие альтернативных рефинансирующих организаций – контрагентов Фонда помогло не только сохранить объёмы выкупа закладных у Тверских банков, но и увеличить его на 40% по сравнению с 2006 годом.
По состоянию на 1 апреля 2008 года Фондом рефинансировано 32 закладных на сумму 35,97 млн. рублей, в том числе 1 закладная на сумму 1,24 млн. рублей в рамках проведения эксперимента по накопительной системе ипотечного жилищного кредитования военнослужащих.
Не смотря на положительную динамику увеличения объёмов предоставленных ипотечных кредитов, приобретение жилья даже с использованием «ипотеки» доступно далеко не всем гражданам Тверского региона.
В настоящее время на территории Тверской области реализуется областная целевая программа «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы», целью которой является развитие ипотечного жилищного кредитования на территории области и улучшение жилищных условий населения. В рамках этой Программы оказывается государственная поддержка в виде субсидий гражданам, приобретающим (строящим) жильё с помощью ипотечного кредитования. Организацией-исполнителем Программы является Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования.
Считаем необходимым отметить, что Контракт, согласно которому Фонд Ипотечного жилищного кредитования является организацией-исполнителем Программы, рассчитан на весь период её действия, т. е. до 2013 года включительно. Благодаря этому, приём документов в 2008 году начался уже 5 февраля, а не в июле-августе как это было в 2005,2006 гг. Таким образом, граждане, приобретя жильё с помощью ипотечного кредитования и собрав необходимые документы для получения субсидии, получили возможность сразу подать их на рассмотрение в Фонд и получить решение согласно установленным Программой срокам, а не ждать начало её реализации.
Но в связи с этим возникли и некоторые трудности. Согласно условиям ОЦП размеры субсидий на приобретение (строительство) жилья в 2008-2009 годах устанавливаются по итогам реализации Программы в 2007 году. В связи с тем, что данные изменения в 1 квартале 2008 года не были внесены в ОЦП, Фондом договора на предоставление субсидий не заключались, т. е. осуществлялись консультации и приём документов на получение субсидии, выносились решения о предоставлении либо отказе в предоставлении субсидии, но договора не заключались.
По данным о реализации Программы в 1 полугодии 2010 года в ней приняли участие 826 семьи из 32 муниципальных образований Тверской области и г. Твери.
По количеству участников можно выделить следующие муниципальные образования:
- г. Тверь – 547 семьи (66,2 % от общего количества участников);
- Удомельский и Конаковский район по 28 семей;
- г. Ржев – 19 семей.
Количество участников Программы, приобретающих (строящих) жильё в Тверской области (без учёта областного центра – г. Тверь), составило 279 семей, или 33,8 % от общего количества участников.
Гражданами-участниками Программы приобретено жилья на сумму 1 170,546 млн. рублей общей площадью 34,179 тыс. кв. метров, в том числе 11% — на первичном рынке.
Ипотечные кредиты составили наибольшую долю в общей сумме средств, направляемых на приобретение (строительство) жилья – 69,51%, доля собственных средств граждан составила 30,49% (расчеты произведены без учёта субсидий) . Средняя процентная ставка составила 13,3%.
В некоторых муниципальных районах доля собственных средств, с учётом субсидии, равна 0%. Это обусловлено в первую очередь тем, что доходы в этих районах не велики, а, следовательно, доля ипотечных кредитов выше (от 90% до 95%). Во-вторых, при приобретении индивидуального дома, заёмные средства тратятся не только на жильё, но и на приобретение земельного участка, соответственно, размер ипотечного кредита (займа) больше, чем стоимость приобретаемой жилой недвижимости.
Среди банков и других организаций, предоставляющих ипотечные кредиты гражданам-участникам программы, Сбербанк остаётся несомненным лидером – 77,2% по предоставлению ипотечных кредитов (рис.1).
Рисунок 1 — Организации-кредиторы, участвующие в Программе
Автор данной работы считает целесообразным рассматривать Сбербанк как основного стратегического партнёра Администрации области по регулированию деятельности ипотечного рынка. В связи с этим, для организации взаимодействия на постоянной основе между Тверским областным фондом ипотечного жилищного кредитования и Тверским отделением № 8607 Сбербанка России по выработке предложений, совместных программ и соглашений в рамках ипотечного кредитования различных социальных групп населения была создана постоянно действующая рабочая группа, куда вошли представители каждой из сторон. Данная рабочая группа позволит своевременно реагировать на изменения на ипотечном рынке, а также проводить более взвешенную политику в области развития ипотечного кредитования на территории Тверского региона.
Средневзвешенная площадь приобретённого (строящегося) жилья составила 50,79 кв. метров или 17,78 кв. метров на человека. Средневзвешенная стоимость 1 кв. метра жилья по области (по данным за 1 полугодие 2010 года) – 34 048 рублей.
Средневзвешенный ежемесячный доход всей семьи граждан, принявших участие в Программе, составил 32 965 тыс. рублей, средний доход на одного члена семьи 11 627 тыс. рублей.
Накопить самостоятельно на покупку собственного жилья среднестатистической семье очень сложно, а если учесть, что на протяжении нескольких лет жильё стремительно дорожает, то его приобретение на собственные накопления для многих семей становится практически нереальным. Выходом из ситуации, когда нет необходимой суммы собственных средств для покупки жилья – является воспользоваться ипотечным кредитованием. Однако для получения кредита необходимо иметь определенные доходы, соответствующие условиям предъявляемым банками в рамках программ кредитования, и первоначальные накопления.
Банки обычно отказывают в получении ипотечного кредита следующим категориям граждан:
- те, кто предоставляет поддельные документы о доходах;
- те, кто не может дать внятной информации о фирме-работодателе;
- имеющие так называемую «серую» зарплату, предпочитая тех, у кого нет проблем с налоговой службой;
- те, кто занимается сетевым маркетингом или владеет собственным бизнесом: слишком велик риск того, что ваши доходы будут нестабильными;
- если ваши образование и квалификация не соответствуют занимаемой должности;
- те, кто уволен с занимаемой должности за несоответствие занимаемой должности или нарушение трудовой дисциплины.
Кредиторы также внимательно изучат вашу трудовую книжку и учтут такие факторы как пропуски в трудовом стаже, перерегистрация фирмы-работодателя и оформление в фирмах-однодневках. Хроническое заболевание или рискованное увлечение могут стать причиной отказа. Банки учитывают и совокупный семейный доход. Если в едином и неделимом состоянии ваша зарплата вполне удовлетворяет кредитора, то, поделенная на число членов семьи, она становится слишком маленькой и ненадёжной.
Для учёта вероятности получения ипотечного кредита среднестатистической семье Тверской области рассмотрим индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита. Он показывает соотношение доходов домохозяйств из трёх человек и доходов, которые необходимо иметь для приобретения стандартного жилья размером 54 кв. метра с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Значение этого показателя по условиям АИЖК равно 50%, это означает, что среднестатистическое домохозяйство Тверской области тратит 50% дохода на выплату ежемесячного платежа по кредиту. Необходимо отметить , что данный индекс следует правильно интерпретировать. Такое среднестатистическое домохозяйство всё же может улучшить свои жилищные условия – например, увеличить размер жилья или число комнат путём продажи старого и приобретения нового жилья с помощью ипотечного кредита.
Проблема обеспечения жильём населения с помощью кредитования требует реализации дифференцированного подхода к гражданам с различным уровнем доходов. Граждане с доходами на уровне средних и выше могут улучшать жилищные условия рыночными способами, приобретая (или строя) жильё на рынке за счёт собственных средств и средств ипотечных жилищных кредитов (могут рассчитывать только на налоговый вычет). Для малообеспеченных семей, которые ни при каких условиях не смогут воспользоваться рыночными инструментами, необходима реализация жилищной социальной политики. Для граждан с невысоким уровнем доходов, доходы которых недостаточны для приобретения (строительства) жилья на рынке, важно разработать механизмы жилищного финансирования, позволяющие данной многочисленной категории граждан обеспечить себя жильём. Необходимо развитие таких инструментов, которые позволяют создать недорогое жильё и при поддержке администрации Тверской области и органов местного самоуправления удовлетворить потребность в жилье граждан с невысоким уровнем доходов.
Библиографический список:
- Отчёт о ходе реализации Долгосрочной целевой программы Тверской области «Жилищное кредитование в Тверской области на 2009 – 2013 годы» за 2008 год, 2009 год, 1-е полугодие 2010 года.
- Краткий статистический сборник «Россия в цифрах 2010» Росстат Москва 2010
- Краткий статистический сборник «Россия в цифрах 2010» Росстат Москва 2010
- Статистический сборник «Жилищно-коммунальное хозяйство Тверской области» 1995-2008 Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Тверской области.
- Тверской Областной Фонд Ипотечного Жилищного Кредитования – www.ipotekatver.ru.ur
- 2005–2010 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России.
Еще в рубриках
Отраслевая экономика регионов