Особенности развития рынка жилой недвижимости в условиях нестабильности рыночной экономики: перспективы и возможные последствия
Features of the development of the residential real estate market in conditions of instability of the market economy: prospects and possible consequences
Авторы
Аннотация
В данной работе авторами проведен анализ актуального вопроса развития строительного рынка в сложных экономических условиях. Проведен анализ строительного рынка Российской Федерации и определен уровень его насыщения. Рассмотрено влияние уровня ключевой ставки на доступность ипотечных кредитов. Авторами рассмотрены действующие программы ипотечного кредитования предлагаемые банками и даны прогнозы по развитию рынка недвижимости в Российской Федерации.
Ключевые слова
строительство, недвижимость, ключевая ставка, ипотека, кредитование, строительный рынок.
Рекомендуемая ссылка
Особенности развития рынка жилой недвижимости в условиях нестабильности рыночной экономики: перспективы и возможные последствия// Региональная экономика и управление: электронный научный журнал. ISSN 1999-2645. — №4 (80). Номер статьи: 8002. Дата публикации: 27.10.2024. Режим доступа: https://eee-region.ru/article/8002/
Authors
Abstract
In this paper, the authors analyzed the current issue of the development of the construction market in difficult economic conditions. The analysis of the construction market of the Russian Federation was conducted and the level of its saturation was determined. The influence of the key rate on the availability of mortgage loans was considered. The authors reviewed the current mortgage lending programs offered by banks and gave forecasts for the development of the real estate market in the Russian Federation.
Keywords
construction, real estate, key rate, mortgage, lending, construction market.
Suggested Citation
Features of the development of the residential real estate market in conditions of instability of the market economy: prospects and possible consequences// Regional economy and management: electronic scientific journal. ISSN 1999-2645. — №4 (80). Art. #8002. Date issued: 27.10.2024. Available at: https://eee-region.ru/article/8002/
Введение
Собственное жилье – это важно? Безусловно! Наличие или возможность приобретения собственной жилой недвижимости являются одной из первостепенных целей любой молодой семьи, стремящейся улучшить жилищные условия и рассматривающей в обозримой перспективе рождение детей.
Согласно аналитическим исследованиям отсутствие собственного жилья или его недостаточные размеры являются одними из самых популярных причин, заставляющих молодых людей откладывать рождение детей [1].
Согласно статистическим данным, в последнее десятилетие уровень урбанизации в крупных городах Российской Федерации неизменно увеличивается. В связи с этим наблюдается всплеск многоэтажного жилищного строительства. Темпы строительства и объемы сданных квадратных метров жилья увеличиваются из года в год. Тем не менее, экономическая политика, проводимая государством, влечет за собой определенные последствия, которые способны оказать существенное влияние на развитие строительного рынка в обозримом будущем. В данной статье авторами проведен комплексный анализ строительного рынка Российской Федерации, разобраны доступные способы приобретения жилья и даны прогнозы изменение покупательской способности и стоимости квадратного метра жилья.
Обзор строительного рынка Российской Федерации
Строительная отрасль – одно из передовых направлений развития государства. Она создает сотни тысяч рабочих мест и приносит миллиарды рублей налогов в бюджет Российской Федерации.
Последнее десятилетие характеризуется наращиванием темпов строительства и объемов жилых квадратных метров, введенных в эксплуатацию. Высокие темпы строительства обусловлены несколькими факторами:
- Постепенным увеличением уровня урбанизации, в результате чего численность городских жителей увеличивается и возникает потребность в строительстве новых объектов жилой недвижимости для удовлетворения спроса. Данный фактор наиболее актуален для мегаполисов и крупных городов центральной и азиатской частей Российской Федерации.
- Действием региональных и федеральных программ по сносу и расселению аварийного жилья.
- Существующими мерами государственной поддержки, задача которых состоит в увеличении спроса и предложения на рынке жилой недвижимости за счет реализации программ по поддержке застройщиков, упрощения процедур оформления документов, введения системы безопасных покупок недвижимости через эскроу-счет и льготным программам ипотечного кредитования [2].
Таблица 1 – Сводная статистика жилых домов, введенных в эксплуатацию с 2013 по 2023 годы.
| 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
| Общая площадь жилых помещений, млн. м2. | 70,5 | 84,2 | 85,3 | 80,2 | 79,2 | 75,7 | 82,0 | 82,2 | 92,6 | 102,7 | 110,4 |
| В % к предыдущему году | 107,2 | 118,2 | 101,4 | 94,0 | 98,7 | 95,5 | 106,2 | 100,2 | 112,7 | 110,9 | 107,5 |
Согласно данным Росстата, объемы введенных в эксплуатацию квадратных метров жилья на территории Российской Федерации в течение последнего десятилетия неуклонно увеличиваются. Сводная статистика объемов введенных в эксплуатацию квадратных метров жилья представлена в таблице 1.
Анализ представленной таблицы однозначно показывает, что в разрезе последнего десятилетия наблюдается увеличение темпов и объемов вводимых в эксплуатацию жилых помещений. Данная тенденция была нарушена лишь в период с 2016 по 2018, когда на протяжении трех лет наблюдалось незначительное снижение темпов строительства. Данное сокращение темпов строительства может быть связано с экономическими потрясениями, изменением уровня инфляции и введением ряда антироссийских санкций ведущими мировыми странами [3]. Тем не менее, в результате переформатирования внутренней экономики и программе импортозамещения, начиная с 2019 года, строительный рынок неизменно наращивает масштабы производства. При этом последующие экономические, политические и социальные потрясения 2020 и 2022 года не смогли обрушить строительный рынок, а только укрепили его.
Помимо объема вводимых в эксплуатацию квадратных метров жилых помещений, важным показателем обеспеченности населения жильем является количество квадратных метров на человека. Данный показатель определяется соотношением общей площади жилых объектов к числу собственников.
Согласно данным Росстата, данный показатель для Российской Федерации на 2021 год составляет 27,8 м2 на человека. За последнюю четверть века он существенно увеличился с 18 м2 в 1995 году. Это подтверждает, что, несмотря на снос аварийного жилья, происходит насыщение рынка жилой недвижимости и улучшению уровня жизни граждан [4].
Тем не менее, в настоящее время по количеству квадратных метров жилья на душу населения Россия существенно отстает от многих развитых стран. Рейтинг стран по количеству квадратных метров на человека приведен в таблице 2.
Таблица 2 – Рейтинг стран-лидеров по количеству квадратных метров на душу населения
| № | Страна | Количество квадратных метров на жителя страны |
| 1 | Австралия | 89,0 |
| 2 | Канада | 76,0 |
| 3 | США | 68,0 |
| 4 | Германия | 46,0 |
| 5 | Греция | 45,0 |
| 6 | Швеция | 40,0 |
| 7 | Франция, Япония | 39,0 |
| 8 | Великобритания | 35,0 |
| 9 | Италия | 31,0 |
| 10 | Россия | 27,8 |
| 11 | Польша | 27,0 |
| 12 | Китай | 20,0 |
| 13 | Гонконг | 15,0 |
Определенную роль в формировании статистических данных играет высокий спрос жителей Северной Америки и Австралии на частные дома. В России, несмотря на активно развивающийся рынок индивидуального жилищного строительства, большинство граждан проживает в квартирах. Анализируя представленный результат, можно сделать вывод, что строительный рынок Российской Федерации себя совсем не исчерпал, ему есть куда развиваться и расти. Основная проблема заключается в том, что для его успешного роста необходимо оптимальное соотношение стоимости квадратного метра и уровня благосостояния граждан, а так же своевременное развития социальной инфраструктуры в новых развивающихся районах и регионах.
Экономические факторы, оказывающие влияние на строительный рынок
Строительный рынок – это сложная и многогранная система, включающая в себя огромное количество лиц, принимающих участие в подготовке, организации, строительстве и вводе в эксплуатацию объектов капитального строительства. На стабильность и уверенное функционирование данной системы оказывают влияние ряд экономических факторов, таких как доступность инвестиций, существующие и принимаемые изменения в законодательстве, доступность технологических инноваций и, конечно, доступность кредитования [5].
Доступность кредитов и ипотек для большого количества граждан страны оказывает весьма серьезное влияние на строительную сферу, поскольку именно граждане являются конечными потребителями продукта строительных компаний – объектов недвижимости.
В свою очередь доступность ипотечных кредитов и размер процентной ставки напрямую зависят от ключевой ставки Центрального банка.
Ключевая ставка – это процент, под который Центральный банк Российской Федерации кредитует коммерческие банки [6]. Размер ключевой ставки определяется советом директоров Банка России восемь раз в год. При помощи корректировки ключевой ставки государство оказывает влияние на экономику государства, сдерживая инфляцию, привлекая инвестиции или стимулируя рост инвестиций.
Как понятно из приведенного определения, коммерческие банки получают денежные средства под строго определенный процент. Так как задача банков – это получение прибыли, то кредиты и ипотеки иным физическим и юридическим лицам выдаются под процент, превышающий ключевую ставку на 3-4%.
В связи с нестабильностью экономической ситуации и серьезными потрясениями на мировой арене за последнее десятилетие ключевая ставка регулярно изменялась как в большую, так и в меньшую сторону. Максимальные значения ключевых ставок в Российской Федерации с 2018 по 2024 года и средневзвешенные ставки коммерческих банков по ипотечным кредитам в аналогичный период времени приведены на рисунке 1.
Рисунок 1 — Максимальные значения ключевых ставок и средневзвешенные ставки коммерческих банков по ипотечным кредитам в Российской Федерации с 2018 по 2024 года.
При детальном анализе приведенного графика видно, что в период с 2018 по 2020 года средняя процентная ставка по ипотечным кредитам коммерческих банков превышала ставку Центрального Банка на 1-2%, Однако, начиная с 2021 по 2024 года, среднегодовая ставка по ипотечным кредитам стала меньше ставки Центрального банка. Это связано, в первую очередь, с активной выдачей кредитов по льготным программам кредитования («Семейная ипотека», «Дальневосточная») на покупку недвижимости в новостройках. Так, в 2021 году каждая четвертая ипотека была получена по программе субсидирования от государства. За счет этого, несмотря на высокие процентные ставки на вторичное жилье и постоянные колебания ставки Центрального Банка, средняя ставка по ипотечным кредитам коммерческих банков была достаточно низкая (10,7%) [7].
По прошествии двух кварталов 2024 года средняя процентная ставка существенно подросла, однако все равно осталась ниже процентной ставки Центрального Банка за счет программ субсидирования застройщиков и действию льготных ипотечных программ. Тем не менее, для рынка вторичной недвижимости отсутствуют льготы со стороны государства, что приводит к повышению ставок на вторичную недвижимость до 21-22% и постепенному падению спроса на нее, а изменение условия программ льготного кредитования приводит к постепенному падению спроса и на первичный рынок недвижимости.
Согласно аналитическим исследованиям доля квартир, приобретаемых с использованием ипотечных кредитов, в Российской Федерации превышает 80% [7]. В настоящее время на территории нашей страны существует несколько видов ипотек. Все они рассмотрены в таблице 3.
Таблица 3 – Программы ипотечного кредитования, действующие на территории Российской Федерации по состоянию на II квартал 2024 года.
| № | Название | Для кого полагается | Условия |
| 1 | Базовая ипотека на вторичную и первичную недвижимость | Граждане РФ в возрасте от 18 до 70 лет (на момент погашения) |
|
| 2 | IT-ипотека | Для представителей IT-специальностей, работающих в аккредитованных организациях |
|
| 3 | Семейная ипотека |
|
|
| 4 | Сельская ипотека | Граждане РФ в возрасте от 18 до 75 лет (на момент погашения), желающие приобрести дом, квартиру в новостройке или земельный участок в сельских территориях |
|
| 5 | Дальневосточная и арктическая ипотека | Граждане РФ в возрасте до 35 лет, приобретающие недвижимость в регионах дальнего востока и арктической зоне |
|
Наличие и направленность действующих льготных ипотечных программ государства свидетельствует о его заинтересованности в развитии отдельных регионов России и поддержании спроса на первичную недвижимость для развития строительной отрасли и экономики страны в целом. Анализируя все выше сказанное, становится понятно, что строительный рынок Российской Федерации себе не исчерпал, ему есть куда расти как в объемном так и в территориальном аспекте. Тем не менее, ужесточение условия программы «Семейная ипотека» и высокий уровень ключевой ставки и как следствие базовых ипотечных ставок вполне логично приводит к сокращению спроса на недвижимость, особенно на вторичном рынке. Отсутствие изменений в экономике и сохранение уровня банковских ставок в перспективе могут привезти к серьезному провалу строительного рынка и постепенному снижению стоимости недвижимости и как следствие, серьезному провалу в экономике страны в целом [9]. А учитывая объем и масштаб рынка восстановление его до прежних объемов может занять весьма длительное время.
Выводы
В данной статье проведен комплексный анализ строительного рынка по состоянию на II квартал 2024 года. Проведено сравнение обеспеченности квадратными метрами жителей Российской Федерации по сравнения с мировыми лидерами в данном направлении, определена зависимость и причина влияния уровня ключевой ставки Центрального банка на строительный сектор экономики. Рассмотрены основные способы приобретения недвижимости и виды программ ипотечного кредитования, доступные для жителей российской Федерации и представлены прогнозы по возможным изменениям строительного рынка при отсутствии экономических изменений и поддержки государства.
Список литературы
- Барбасов, А. А. Жилищные условия и демографическое поведение россиян / А. А. Барбасов. – Текст : электронный // Государственное управление. Электронный вестник. – 2008. – №15. – С. 1-7. –URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zhilischnye-usloviya-i-demograficheskoe-povedenie-rossiyan/viewer (дата обращения: 12.08.2024).
- Минстрой России : официальный сайт. – Москва. – URL: https://www.minstroyrf.gov.ru/press/podvedeny-itogi-zhilishchnogo-stroitelstva-v-2023-godu/ (дата обращения: 10.08.2024). – Текст : электронный.
- Канаков, И. Д. Анализ технологий каркасно-монолитного строительства в Российской Федерации: правила проектирования. Особенности выполнения расчётов монолитных железобетонных конструкций / И. Д. Канаков, М. Ю. Новиков, Ю. Г. Кислякова. – Текст : электронный // Вестник науки и образования Северо-Запада России. – 2022. – №3. – С. 86-95. – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-monolitnyh-zhelezobetonnyh-konstruktsiy-v-grazhdanskom-stroitelstve-preimuschestva-aktualnye-problemy-i-vozmozhnye-puti-ih/viewer (дата обращения: 15.08.2024).
- Новострой: портал строящейся недвижимости. – Москва. – URL: https://www.novostroy.ru/articles/world-market/obespechennost-naseleniya-zhilem-v-rossii-i-raznykh-stranakh/ (дата обращения: 10.08.2024). – Текст : электронный.
- Даченкова, Т. Ю. Обеспеченность населения жильем в России / Т. Ю. Даченкова. – Текст : электронный // Новострой. – Москва, 2022. – URL: https://rosbuild-expo.ru/ru/articles/stroitelnye-rynki/#:~:text=Ключевые%20факторы%2C%20влияющие%20на%20развитие,и%20определяют%20ее%20динамику%20развития (дата обращения: 13.08.2024).
- Банк России : официальный сайт. – Москва. – URL: https://cbr.ru/hd_base/KeyRate/ (дата обращения: 09.08.2024). – Текст : электронный.
- Дом.РФ. – Москва. – URL: https://дом.рф/analytics/archive/ (дата обращения: 10.08.2024). – Текст : электронный.
- Кому дают ипотеку? Основные требования банков к заёмщикам // Редакция Яндекс Недвижимости. – Москва, 2022. – URL: https://realty.ya.ru/journal/post/komu-dayut-ipoteku-osnovnye-trebovaniya-bankov/#part2 (дата обращения: 15.08.2024).
- Бредихин, В.В. Методические аспекты оценки эффективности развития регионального рынка жилья / В. В. Бредихин, А. В. Волкова // Юго-Западный государственный университет. – Курск, 2019. – №3. – С. 94-99. – Текст: непосредственный.
References
- Barbasov, A.A. Housing Conditions and Demographic Behavior of Russians. [Zhilishchnye usloviya i demograficheskoe povedenie rossiyan]. // State Administration. Electronic Bulletin. – 2008. – No. 15. – P. 1-7. – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zhilischnye-usloviya-i-demograficheskoe-povedenie-rossiyan/viewer (accessed on 12.08.2024).
- Ministry of Construction of Russia: Official Website. [Minstroy Rossii]. – Moscow. – URL: https://www.minstroyrf.gov.ru/press/podvedeny-itogi-zhilishchnogo-stroitelstva-v-2023-godu/ (accessed on 10.08.2024). – Text: electronic.
- Kanakov, I.D., Novikov, M.Y., Kislyakova, Yu.G. Analysis of Frame-Monolithic Construction Technologies in the Russian Federation: Design Rules and Calculation Features of Monolithic Reinforced Concrete Structures. [Analiz tekhnologiy karkasno-monolitnogo stroitel’stva v Rossiyskoy Federatsii: pravila proektirovaniya. Osobennosti vypolneniya raschetov monolitnykh zhelezobetonnykh konstruktsiy]. // Bulletin of Science and Education of the Northwest of Russia. – 2022. – No. 3. – P. 86-95. – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-monolitnyh-zhelezobetonnyh-konstruktsiy-v-grazhdanskom-stroitelstve-preimuschestva-aktualnye-problemy-i-vozmozhnye-puti-ih/viewer (accessed on 15.08.2024).
- Novostroy: New Real Estate Portal. [Novostroy: portal stroitel’skoy nedvizhimosti]. – Moscow. – URL: https://www.novostroy.ru/articles/world-market/obespechennost-naseleniya-zhilem-v-rossii-i-raznykh-stranakh/ (accessed on 10.08.2024). – Text: electronic.
- Dachenko, T.Yu. Housing Availability for the Population in Russia. [Obespechennost naseleniya zhil’em v Rossii]. – Moscow: Novostroy, 2022. – URL: https://rosbuild-expo.ru/ru/articles/stroitelnye-rynki/#:~:text=Ключевые%20факторы%2C%20влияющие%20на%20развитие,и%20определяют%20ее%20динамику%20развития (accessed on 13.08.2024).
- Central Bank of Russia: Official Website. [Bank Rossii]. – Moscow. – URL: https://cbr.ru/hd_base/KeyRate/ (accessed on 09.08.2024). – Text: electronic.
- DOM.RF. [Dom.RF]. – Moscow. – URL: https://дом.рф/analytics/archive/ (accessed on 10.08.2024). – Text: electronic.
- Who Qualifies for a Mortgage? Basic Bank Requirements for Borrowers. [Komu dayut ipoteku? Osnovnye trebovaniya bankov k zaemshchikam]. // Yandex Real Estate Editorial. – Moscow, 2022. – URL: https://realty.ya.ru/journal/post/komu-dayut-ipoteku-osnovnye-trebovaniya-bankov/#part2 (accessed on 15.08.2024).
- Bredikhin, V.V., Volkova, A.V. Methodological Aspects of Assessing the Efficiency of Regional Housing Market Development. [Metodicheskie aspekty otsenki effektivnosti razvitiya regional’nogo rynka zhil’ya]. // Southwest State University. – Kursk, 2019. – No. 3. – P. 94-99. – Text: print.
Еще в рубриках
Регионы России
Экономика строительства и операций с недвижимостью