Региональная экономика и управление: электронный научный журнал // Номер журнала: №2 (42), 2015

Проблемы совершенствования механизмов применения налога на недвижимость в Азербайджане

Improvement problems the mechanism of taxation of real estate in Azerbaijan

Авторы


доцент
Азербайджанская республика, Азербайджанский Государственный Экономический Университет
fizuli-economist@rambler.ru

Аннотация

В данной статье раскроена сущность налогa на недвижимость, eго разновидности, а также изучены и обобщены особенности применения в разных странах мира. Исследованы современное состояние и последние изменения применения налога на недвижимость в Азербайджане, определены пути ее совершенствования.

Ключевые слова

муниципальный налог, налоговое законодательство, рентная форма налогообложения, механизмы применения налога на недвижимость.

Рекомендуемая ссылка
Ахмедов Мирага Махаррам оглы
Проблемы совершенствования механизмов применения налога на недвижимость в Азербайджане// Региональная экономика и управление: электронный научный журнал. ISSN 1999-2645. — №2 (42). Номер статьи: 4201. Дата публикации: . Режим доступа: https://eee-region.ru/article/4201/
Authors

Ahmedov Miraga Maharram ogly
Associate Professor
Republic of Azerbaijan, Azerbaijan State Economic University
fizuli-economist@rambler.ru

Abstract

In the article was examined essence of real estate taxes and his diversity of species, and features of the application in different countries of the world studied and generalized. In Azerbaijan the current state and recent changes of the estate taxation were analyzed and identified the ways to improved.

Keywords

estate tax, municipal tax, tax law, the rent form of taxation, estate tax the use of mechanisms, the application mechanism of real estate tax.

Suggested Citation
Ahmedov Miraga Maharram ogly
Improvement problems the mechanism of taxation of real estate in Azerbaijan. Regional economy and management: electronic scientific journal. №2 (42). Art. #4201. Date issued: 2015-04-13. Available at: https://eee-region.ru/article/4201/

Print Friendly, PDF & Email

Налог на имущество считается наиболее древней и распространенной формой фискального бремени, он был известен уже в Римской империи. В средневековой  Европе  вплоть до семнадцатого столетия налог на имущество и землю оставался одним из главных видов налогообложения. Им облагалась собственность на земельные участки и иное недвижимое имущество. В наши дни практически во всех государствах мира с рыночной экономикой применяется та или иная система фискальных сборов с владельцев недвижимости.

Налог на имущество в системе налогов является прямым  налогом. С учетом субъектного состава этот налог имеет двух разновидностей:  налог на имущество с физических лиц;  налог на имущество с юридических лиц.
Согласно ст. 6 и ст. 8 Налогового Кодекса Азербайджанской Республики, налог на имущество с физических лиц поступает в муниципальный  бюджет, а налог на имущество с юридических лиц –  в государственный  бюджет [1].  Или,  например,  в  соответствии  со  ст.12  Налогового  Кодекса  Российской  Федерации,  налог  на  имущество  с  юридических  лиц  является  источником   дохода   региональных   (субъектов   федерации)   бюджетов,  налог  на  имущество  с  юридических  лиц  –     местных  (муниципальных)  бюджетов [2, 10-11].

Следует отметить, что налог на недвижимость применяется во всех странах Евросоюза, кроме Ирландии и Мальты. Ставка чаще всего рассчитывается на основе кадастровой стоимости, которая обычно меньше рыночной стоимости. Как правило, налог уплачивается раз в год. В большинстве стран Евросоюза минимальная ставка не превышает 1% и в год владельцы платят в среднем 100-400 евро. Налог на недвижимость рассчитывается тремя способами: по прогрессивной шкале определяется ставка, пропорциональная стоимости недвижимости — такая система принята в большинстве стран; ставка назначается в расчете на квадратный метр — в Польше, Словакии, Чехии, частично в Венгрии[3]; существует фиксированная плата, размер которой устанавливают муниципалитеты — в Великобритании и Франции[4].

Среди стран, где принято начислять определенный процент от стоимости объекта, меньше всего платят владельцы недорогой недвижимости на Кипре. По данным Global Property Guide (GPG), жилье стоимостью до 120 тыс. евро налогом не облагается. Собственники недвижимости, рыночная стоимость которой от 120 тыс. до 800 тыс. евро, платят по ставке от 4 до 7%. Если объект стоит более 800 тыс., он облагается налогом по максимальной ставке 8 %. В Греции налогом не облагаются объекты, оценочная стоимость которых менее 200 тыс. евро. Все, что дороже, подлежит оплате по ставке от 0,2 до 2,0 %. Кроме того, местные муниципалитеты добавляют еще 0,025-0,035%. В Болгарии, Нидерландах, Словении и Эстонии минимальная ставка составляет 0,1% от стоимости недвижимости[4].

Кроме того, по ставке менее 1% (нижний порог) налоги платят собственники в Австрии, Испании, Италии, Латвии, Люксембурге, Португалии, Румынии, Финляндии и Швеции. По фиксированной ставке — 1 % от оценочной стоимости — платят владельцы жилья в Литве. В Бельгии ставка немного больше — 1,25-2,5 %. Самые высокие налоги — в Германии и Дании. По данным GPG, в этих странах минимальная ставка налога составляет 2,6% от оценочной стоимости и достигает 10 и 6,4% соответственно. В Берлине жилец (собственник или арендатор) квартиры с одной спальней платит от 200 до 500 евро в год [6].

По данным GPG, в трех странах Евросоюза ставка определяется в расчете на квадратный метр: в Польше собственники платят 0,17 евро/ кв. м, в Словакии — 0,033 евро/ кв. м, в Чехии — от 0,08 до 0,4 евро/ кв. м в год [3]. В Великобритании нет единого налога на недвижимость[4, c.46]. Однако собственники платят муниципальный налог, средства от которого идут на уборку улиц, содержание полиции и государственных учреждений. Его сумма зависит от региона и колеблется от 200 до 2500 фунтов стерлингов (примерно 230 — 3000 евро) в год. Во Франции есть два типа налогов на недвижимость: taxe fonciere (платят владельцы, независимо от того, проживают ли они в доме) и taxe d’habitation (платят жильцы — владельцы или арендаторы). Сумма налога зависит от площади жилья и региона. В год собственники платят от 400 до 1500 евро [5]. В свою очередь, в Украине налогом не будут облагаться владельцы недвижимости, если жилая площадь их квартиры меньше 120 кв. м., а жилая площадь дома — меньше 250 кв. м. При этом он уточнил, что льгота в 120 и 250 кв. м распространяется только на один объект недвижимости, а если у гражданина есть две квартиры или квартира и дом, то, согласно закону, он освобождается от уплаты налога за один объект по выбору, а за второй он платит налог в полном объеме [3].

В США есть понятие основного (первого) дома с точки зрения налогообложения недвижимости и второго домов с точки зрения федерального налога с его продажи. Кстати, первый (основной) дом (квартира), и уж тем более единственный (ая), налогом с его (ее) продажи вообще не облагается[4].

В   некоторых   странах   Восточной   Европы,   в   том   числе,   Чехии,  Беларусь, Украине налоговыми законодательствами этих стран налоги на  недвижимость  и  с  юридических,  и  с  физических  лиц  отводятся  к  категории общегосударственных налогов и перечисляются в государственные  бюджеты  этих  стран.  Однако,  в  системе  налогов  Польши  и  Словакии  налог   на   имущество,   независимо   от   категории   налогоплательщиков,  является доходом муниципальных бюджетов [3, 298; 30; 258; 112; 218]. 

В  большинство  из  стран  Европы,  например,  в  Испании,  Германии,  Великобритании  и  других  странах  ЕС  налог  на  недвижимость  с  юридических и с физических лиц является муниципальным налогом [6, 104]. 

Падение цен на нефть на мировых рынках вызвало в странах — экспортерах углеводородных ресурсов в СНГ инициирование законодательных актов, направленных на увеличение сбора налогов с преуспевающих слоев населения. В отличие от США, на пространстве СНГ в законодательной власти не формируются политические партии, которые жестко поддерживали бы интересы средних слоев населения.
Обретший независимость Азербайджан в 90-е годы прошлого века также ввел налоги на имущество и землю. Фискальное бремя на имущество физических лиц и землю относится к местным налогам и их сборы осуществляют органы местного самоуправления — муниципалитеты. Однако долгое время эти структуры  испытывали проблемы с формированием единой системы учета собранных и уплаченных в местный бюджет налогов, отсутствовали точные сведения о налогооблагаемой базе и налогоплательщиках. Эта неразбериха способствовала массовому уклонению от уплаты фискальных сборов на имущество и землю. Наиболее действенным шагом, коренным образом переформатировавшим механизм сбора муниципальных налогов, стали вступившие в силу с 1 января 2015 года поправки в Налоговый кодекс.

Согласно изменениям в Налоговом кодексе , отныне физические лица будут выплачивать налог на имущество и земельный налог в зависимости от их площади. Этот прозрачный и понятный механизм устраняет все существовавшие в прошлом проблемы муниципалитетов, связанные с оценкой инвентарной стоимости имущества и, соответственно, начислением и сбором данного вида налога. До последнего времени инвентарная стоимость зданий или квартир, находящихся в собственности физических лиц, определялась согласно «Правилам расчета инвентарной стоимости зданий, находящихся в собственности физических лиц», утвержденным решением Кабинета Министров еще пятнадцать лет назад. Ставка налога составляла 0,1% инвентарной стоимости жилья.

Несмотря на предоставление муниципалитетам полномочий по переоценке стоимости имущества, они сталкивались с рядом проблем, и прежде всего затруднялись оплачивать весьма немалые суммы оценочным компаниям, привлекаемым к этому процессу. Все это, безусловно, рождало немалые сложности, в особенности в сельской местности, где не была определена инвентарная стоимость 90% зданий. При этом деятельность более 80% муниципалитетов охватывает именно сельскую местность.

Теперь же, благодаря изменениям, внесенным в Налоговый кодекс, органы местного самоуправления получили возможность полного и точного расчета налога на имущество, что окажет положительное влияние на формирование бюджетов муниципалитетов.

По новым правилам вводится так называемая рентная форма налогообложения. Фискальные сборы будут привязаны к размеру имущества физических лиц, и в налогооблагаемую базу будет включена недвижимость, общая площадь которого превышает 30 кв. м. При этом искомые тридцать квадратов будут вычитаться из общей площади, а оставшиеся метры будут умножаться на определенную сумму, зависящую от того, расположен ли объект в столице или других городах и селах страны. Так, ставка ежегодного налога для Гянджи, Сумгайыта и Абшеронского района установлена в размере 0,3 маната с каждого кв. м имущества, в других городах и районных центрах будет взиматься 0,2 маната, а в поселках и селах ставка составит 0,1 маната.

Для недвижимости в Баку ставка налога составит 0,4 маната. Однако в зависимости от удаленности или близости к историческому центру столицы в отношении имущества будут применяться ставки с понижающими или повышающими коэффициентами не ниже 0,7 и не выше 1,5.

Главным положительным моментом изменений в Налоговом кодексе является освобождение от налогов большей части владельцев небольших однокомнатных квартир, независимо от их рыночной стоимости, что согласуется с европейскими стандартами и, безусловно, соответствует принципам социальной справедливости.  В прошлом от налога на имущество освобождались квартиры стоимостью меньше 5 тысяч манатов, и за каждый лишний квадрат взимался налог в размере 0,1% от стоимости, то теперь от налога освобождены квартиры площадью до 30 квадратных метров, а процентная ставка заменена на денежный эквивалент. Нужно согласиться, что в настоящее время в Баку нет квартир за 5 тысяч манатов. Кроме того, изменение процентной ставки на денежный эквивалент облегчает подсчет налога для владельцев частных домов, и налог будет определяться в зависимости от рыночных цен.

Схожая схема расчета муниципального налога на землю также вступила в силу с 1 января 2015 года. Так, будут действовать ставки налога на каждые 100 кв. м земельных участков, при этом они будут диверсифицированы не только по регионам, но и по размеру — до и более 10 тысяч кв. м. Вместе с тем изменения в Налоговом кодексе не коснутся земельных участков сельскохозяйственного назначения. Они охватят земельные участки промышленного, строительного, транспортного, коммуникационного, торгово-бытового и прочего назначений, а также земельные участки под дачи, приусадебные участки и участки жилых фондов.

Главным положительным моментом данных изменений является то, что практически владельцы однокомнатных квартир, независимо от стоимости квартиры, освобождаются от налогов, что соответствует европейским стандартам.

Эти изменения в пользу населению. Они рассчитаны на обеспечение справедливого распределения налогов, в зависимости от уровня доходов населения; на то, чтобы владельцы более дорогих квартир платили более высокий налог, владельцы дешевых квартир – были освобождены от налога, владельцы квартир средней цены – на среднем уровне налог.

Другим изменением является то, что владельцы частных домов будут оплачивать налог на имущество муниципалитетам, что расширит финансовые возможности муниципалитетов.

За последние годы в Азербайджане  был принят ряд законодательных актов, направленных на увеличение сбора налогов с населения, которые нацелены, скорее всего, на доходы среднего класса. К ним можно отнести не только повышение акцизов на приобретение автомобилей, золото, алкогольные и  табачные изделия, но и изменение системы выплат налога на недвижимость. В результате изменений, именно средний класс, который, как правило, покупает квартиры в новостройках в «престижных» районах столицы, в которых квадратура заметно превышает льготные 30 квадратных метров, не облагаемых налогов.

Примечательно, что не только в Азербайджане, но и в России с 1 января налог на недвижимость будет измеряться в соответствие новой методике. Налог на недвижимое имущество физических лиц в 2015 году будет рассчитываться по новым правилам в отдельных регионах России, включая Москву и Санкт-Петербург. Согласно нормам Налогового кодекса РФ, которые вступают в силу с 1 января 2015 года, базой для исчисления налога станет не стоимость БТИ, а кадастровая оценка, которая наиболее приближена к рынку. Новый закон предполагает введение трехуровневой ставки налога на имущество. Ставка 0,1% от кадастровой стоимости будет применяться для жилых домов и квартир, гаражей, машиномест и хозяйственных построек. Ставка 0,5% — для «иных зданий, строений, помещений, сооружений»,  а 2% — для дорогой недвижимости (кадастровой стоимостью свыше 300 миллионов рублей), а также торговых и офисных центров. В 2015 году эта система заработает в 23 регионах России.

Предпринятые меры в России и Азербайджане указывают, что страны, находящиеся в значительной зависимости от финансовых поступлений от реализации на мировых рынках нефти и природного газа, будут ужесточать налоговое законодательство.

Необходимость пополнить выпадающие доходы от нефтегазового сектора приведет к дальнейшему увеличению налогообложения в отраслях не нефтяного сектора и увеличению нагрузки непосредственно на средний класс. Но шаги, направленные на увеличение налоговой нагрузки на средний класс, в конечном итоге, могут привести к снижению деловой активности данной группы. Тогда как именно средний класс во многих странах является главной движущей силой экономического роста и политической стабильности в стране.

Раньше налог на недвижимость исчислялся на основе инвентаризационной стоимости недвижимости. Государственный комитет по вопросам имущества Азербайджана занимался определением инвентаризационной стоимости, на основании которой раз в год владельцы недвижимости выплачивали налог. При этом инвентаризационная стоимость включала в себя расходы на строительство объекта и не отражала ее рыночной стоимости.

Еще в 2011 году общественное объединение "Содействие экономическим реформам" предложило правительству две альтернативы существующей системе налогообложения земли и имущества.  Применение  налога на недвижимость является одним из приоритетных направлений налоговой политики страны на ближайшие годы, говорится в проекте Концепции социально-экономического развития Азербайджана на 2014 год и последующие три года. Налог на недвижимость будет применен на базе имущественного и земельного налогов. Параллельно с этим правительство намерено перейти на систему подсчета налогов на основе рыночных цен.

Сбором налога у юридических лиц занимается Министерство налогов. Что касается физических лиц, то сбором налога занимаются муниципалитеты.

Земельный налог взимается по кадастровой стоимости, которая вычисляется исходя из качества земли. Что касается налога на имущество, то он вычисляется исходя из инвентарной стоимости имущества. Если земельный налог муниципалитетам удается собирать, то с имущественным налогом есть проблемы. Дело в том, что для вычисления инвентарной стоимости должна быть купчая дома. В то время как треть квартир и частных домов в Азербайджане не имеет этого документа. В регионах показатель еще выше. Поэтому целесообразно создать на базе имущественного и земельного налогов налог на недвижимость. Причем нами предлагается два механизма применения налога. В первом случае налог должен исходить из рыночной стоимости недвижимости. Во втором — налог должен подсчитываться по квадратуре недвижимости.

В мире много механизмов взимания налога на недвижимость. Весь вопрос в том, какой путь выберет правительство Азербайджана. В любом случае необходимо установить конкретный лимит для налога и для лиц, собственность которых не будет облагаться налогом. Например, люди получающие адресную социальную помощь и живущие в социальных домах, должны быть освобождены от уплаты налога на недвижимость. Если будет применен механизм налогообложения недвижимости на основе квадратуры, то можно применить пример Украины и установить лимитную площадь. Тем самым налог может взиматься, если площадь недвижимости выше установленного лимита. Что касается другого механизма, когда налог будет взиматься на основе рыночной стоимости жилья, то определенную часть стоимости недвижимости (10-20 тыс. манатов), можно освободить от выплаты налога. Вся суть нового подхода к налогообложению недвижимости заключается в том, что граждане без надобности не будут строить огромные здания или держать в собственности крупные земельные участки. В противном случае им придется платить за него крупный налог. Вместе с тем, на первый период процентные ставки налога не должны быть высокими, для того, чтобы граждане не были "напуганы" ростом своих расходов.

Механизмы  применения налога на недвижимость крайне сложно разработать. Например, каким образом будет определяться рыночная стоимость земли? Еще в 70-е годы прошлого века, в Азербайджане 5 лет пытались определить стоимость земли. Но так ничего не добились. Такая же ситуация с имущественным налогом. Весь вопрос в том, с кого этот налог на имущество будет взиматься и каким образом.

Но Азербайджан еще не готов к столь глубоким реформам. Новые виды налогообложения могут породить социальное напряжение, поэтому к таким вопросам необходимо осторожно относиться. Все эти вопросы появляются ввиду того, что в бюджетных доходов в следующем году может быть меньше, чем в предыдущие годы. Поэтому правительство ищет новые источники дохода. Но для этого было бы целесообразнее рассмотреть теневую экономику. Если легализовать хотя бы 10% теневой экономики, то сложностей с исполнением бюджета не будет.

Список литературы:

  1. Налоговый  Кодекс  Азербайджанской  Республики.  На  русском языке.  Баку:  Ганун,  2008, 460 с.
  2.  Налоговый Кодекс Российской Федерации. Часть первая и вторая. М.: Эксмо, 2010,   560с.
  3.  Налоговое право стран Восточной Европы. Общая часть: Беларусь, Польша, Россия,   Словакия,  Украина,  Чехия  /  Отв. ред.  КарасеваМ.В., Щекин Д.М.  М.:  Волтерс   Клувер, 2009, 336 c.
  4. Тютюрюков Н.Н. Налоговые системы зарубежных стран: Учебник. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2009. – 176 с.
  5. www.tranio.ru.
  6.  Кухаренко В.Б., Тютюрюков Н.Н. Налоговые системы зарубежных стран: Учебное   пособие. М.: РАГС, 2009, 144 c.

References :

  1. Tax Code of the Azerbaijan Republic. In Russian [Nalogovyj  Kodeks  Azerbajdzhanskoj  Respubliki.  Na  russkom jazyke]. Baku: Qanun, 2008. 460 p.
  2. Tax Code of the Russian Federation. Part One and Two [Nalogovyj Kodeks Rossijskoj Federacii. Chast’ pervaja i vtoraja]. M . Eksmo, 2010. 560p.
  3. Tax law in Eastern Europe. General part, Belarus, Poland, Russia, Slovakia, Ukraine, Czech Republic [Nalogovoe pravo stran Vostochnoj Evropy. Obshhaja chast’. Belarus’, Pol’sha, Rossija,   Slovakija,  Ukraina,  Chehija]. 2009. 336 p.
  4. Tjutjurjukov N.N. Tax systems of foreign countries [Nalogovye sistemy zarubezhnyh stran]. Textbook. M . Publishing and Trading Corporation "Dashkov i K", 2009.  176 p.
  5. www.tranio.ru.
  6. Kuharenko V.B., Tjutjurjukov N.N. Tax systems of foreign countries [Nalogovye sistemy zarubezhnyh stran]. Textbook. M .  RAGS 2009, 144 p. 

Локальные рынки и межрегиональные связи