Влияние экономического кризиса на взаимодействие спроса и предложения рынка жилой недвижимости России
Impact of the economic crisis on the interaction of supply and demand real estate market Russia
Авторы
Аннотация
В связи с кризисными явлениями в мировой экономике существенно возросла роль маркетинговых исследований и аналитических материалов об основных тенденциях российского рынка недвижимости. В настоящей работе проанализированы различные аспекты текущего и предкризисного состояния рынка жилой недвижимости, его основные детерминанты. По результатам проделанной работы сделан вывод о том, что в настоящее время, несмотря на существенное снижение платежеспособного спроса, на российском рынке сохраняется дефицит предложения и низкая обеспеченность населения жилой недвижимостью.
Ключевые слова
тенденции, рынок жилья, уровень благоустройства, спрос на жилую недвижимость, предложение, цена на недвижимость
Рекомендуемая ссылка
Влияние экономического кризиса на взаимодействие спроса и предложения рынка жилой недвижимости России// Региональная экономика и управление: электронный научный журнал. ISSN 1999-2645. — №1 (29). Номер статьи: 2907. Дата публикации: 27.01.2012. Режим доступа: https://eee-region.ru/article/2907/
Authors
Abstract
In connection with the crisis in the global economy the role of marketing research and analitics of the Russian real estate market have significantly increased. In this article we analyze various aspects of current and pre-crisis state of the real estate market, its main determinants. According to the results of the work, the marketing situation in the regional real estate markets has changed cardinally since 2008, making a transition from the "seller's market" to a "buyer's market". There is a deficit of supply in residential of real estate.
Keywords
trends, resident real estate market, level of facilities, demand, supply, house pricing
Suggested Citation
Impact of the economic crisis on the interaction of supply and demand real estate market Russia// Regional economy and management: electronic scientific journal. ISSN 1999-2645. — №1 (29). Art. #2907. Date issued: 27.01.2012. Available at: https://eee-region.ru/article/2907/
Введение
Важнейшее значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики выражается колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого, по крайней мере, половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту. Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п.
Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил[1]. В условиях «нормального» развития рыночной экономики происходит рост жизненных стандартов граждан, который влечет за собой укрепление благоприятных демографических тенденций, сглаживание социально-классовых противоречий, проявляющихся в виде рыночных барьеров. С другой стороны, сочетание современных технологических достижений индустриальной эпохи и новых реальностей информационного общества порождает новые типы рыночного разграничения. Все это обуславливает актуальность и необходимость изучения тенденция данного сегмента экономики, особенно в современных условиях влияния глобального экономического кризиса.
Основные показатели жилищного рынка и докризисные условия его функционирования
Важнейшее значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики выражается колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого, по крайней мере, половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту — владельцам недвижимости, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи – федеральным и региональным бюджетам, бюджетам муниципальных образований. Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил[1].Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. В тот же период ведущее место на рынке заняли сделки с жилой недвижимостью, которые и сейчас господствуют на рынке недвижимости России. Это связано с тем, что егофункционирование несет в себе существенный мультипликационный эффект для национальной экономики, так как увеличение жилищного строительства влечет за собой рост отраслей строительной индустрии — деревообработки, стеклопромышленности, производства металлоконструкции. Она обеспечивает занятость значительной части населения, связана со многими народно-хозяйственными комплексами.
Экономическую и социальную важность жилой недвижимости подтверждают высокие темпы ее развития, наблюдаемые в последние годы. Объем выполненных работ в строительной отрасли, в период 2005-2008 гг. ежегодно возрастал более, чем на треть. В 2005 г. объем работ составил 1,8 трлн. руб., в 2008 году – уже 4,5 трлн. руб.Объем ввода жилья в эксплуатацию в масштабах страны также имел положительную динамику. В 2005 г. было построено 54,8 млн. кв. м жилья, в 2010 г. – 70,3 млн. кв. м. Некоторые экономисты в своих трудах того времени, посвященных проблемам рынка жилой недвижимости, в 2004 г. предполагали, что при сохранении существующих тенденций в жилищном строительстве и жилищном кредитовании объемы ввода жилья увеличатся с 36,3 млн. кв. м в 2003 г. до 53 млн. кв. м в 2010 г.. Однако как видно, прогнозируемый экономистами объем ввода был достигнут уже в 2005 г., то есть на 5 лет раньше.
Таблица 1. Показатели развития строительной отрасли России [2]
| Показатель |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
|
Объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство», млн.руб. |
1 754 400 |
2 350 800 |
3 293 300 |
4 528 145 |
3 998 342 |
4 386 108 |
|
Темп прироста |
х |
+34% |
+40% |
+37% |
-12% |
+9,7% |
|
Объем ввода в эксплуатацию жилья, тыс. кв.м |
43559,5 |
50552,1 |
61221,3 |
64058,4 |
59891,6 |
58430,7 |
|
Темп прироста |
х |
+16,1% |
+21,1% |
+4,6% |
-6,5% |
-2,4% |
Только кризисные явления мировой экономики, последствия которых более подробно будут изучены далее, существенно повлияли на данные показатели, которые характеризовались по итогам 2009-2010 гг. отрицательными значениями.
Необходимо отметить, что, несмотря на существенный рост объемов строительства, который представляет собой предложение рынка, стоимость жилой недвижимости также имела положительную динамику, в некоторые года показывая очень высокий темп роста. Официальные статистические данные свидетельствуют о том, что в 2006 г. средняя стоимость строящегося жилья в России составляла 36,2 тыс. руб. за 1 кв. м и возросла по сравнению с 2005 г. на 43%. Вторичное жилье за тот же период увеличилось в цене на 65%, что составляло 36,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В дальнейшие предкризисные годы стоимость жилой недвижимости увеличивалась менее высокими темпами. Однако они не снижались ниже уровня20% в год.
Таблица 2. Средняя стоимость жилой недвижимости в России [2]
| Показатель |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
|
Первичный рынок, руб. за 1 кв. м. |
25 394 |
36 221 |
47 482 |
52 504 |
47 715 |
48 144 |
|
Темп прироста |
х |
+43% |
+31% |
+11% |
-9% |
+0,8% |
|
Вторичный рынок, руб. за 1 кв. м. |
22 166 |
36 615 |
47 206 |
56 495 |
52 895 |
59 998 |
|
Темп прироста |
х |
+65% |
+29% |
+20% |
-6% |
+13,4% |
Сложившаяся ситуация прямо свидетельствует о том, что спрос в докризисный период существенно превышал предложение, то есть объемы жилищного строительства, наблюдаемые последние 5 лет, были недостаточными. В связи с этим жилая недвижимость показывала очень высокую доходность (в данном случае рост стоимости недвижимости) и была одним из наиболее эффективных средств инвестирования.
Безусловно, необходимо учитывать тот факт, что при положительных ожиданиях потенциальных покупателей в отношении дальнейшего роста цен, часть спроса носила спекулятивный характер. Однако в общем объеме рынка количество таких сделок составляло невысокую долю. Масштабные исследования показали, что предкризисный период (в момент, когда платежеспособность покупателей была максимальной) 86% всех потенциальных покупателей планировали сделку с целью улучшения жилищных условий, либо расширения площади жилья. Доля спекулятивных целей покупок («как способ вложения денежных средств») составляла около 1%.
Таблица 3. Цели приобретения жилья населением России, 2008 год [3]
| Цели |
Доля респондентов |
|
Для себя/для собственного проживания |
47% |
|
Для проживания своей семьи |
22% |
|
Для детей |
15% |
|
Для своих близких/родителей/родственников с целью разъезда |
2% |
|
Как способ вложения денежных средств |
1% |
|
Другое |
1% |
|
Затрудняюсь ответить |
8% |
|
Нет ответа |
4% |
Отмеченный высокий неудовлетворенный спрос на жилую недвижимость являлся следствием текущей низкой обеспеченности населения России жильем. Обеспеченность жильем и его благоустройство — один из важнейших социальных индикаторов, характеризующих уровень жизни людей и его динамику. Анализ официальной статистики показал, что по состоянию на 2010 г. на каждого жителя России приходилось 22,9 кв. м жилой площади. Значение показателя в течение последних5 лет возрастало, однако в период экономического кризиса (2008-2009 гг.) его рост был обусловлен процессами депопуляции населения страны, нежели ростом объемов жилищного строительства.
Таблица 4. Показатели обеспеченности жильем населения [2]
| Показатель |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
|
Численность населения, человек |
143 474 219 |
142 753 551 |
142 220 968 |
142 008 838 |
141 900 000 |
141 914 509 |
|
Объем жилищного фонда, кв. м |
2 998 611 177 |
3 012 099 926 |
3 057 750 812 |
3 124 194 436 |
3 196 950 836 |
3 255 379 487 |
|
Обеспеченность, кв. м жилой площади на 1 чел. |
20,9 |
21,1 |
21,5 |
22,0 |
22,5 |
22,9 |
При этом, несмотря на рост данного показателя, обеспеченность жильем населения остается низкой. Особенно четко это проявляется в сравнении с аналогичным показателем,достигнутым в развитых странах. Так, в Норвегии он составляет 74 кв. м, в США – 65 кв. м, в других странах он также существенно выше российского уровня и находится на уровне 36-50 кв. м на 1 жителя.
Таблица 5. Сравнительная обеспеченность населения жильем в развитых странах [4]
| Страна |
Жилищная обеспеченность, кв./чел. |
Отношение к лидеру, % (Норвегия=100%) |
Год оценки |
|
Норвегия |
74 |
100,0 |
2006 |
|
США |
65 |
87,8 |
2006 |
|
Дания |
50,6 |
68,4 |
2003 |
|
Швеция |
44,4 |
60,0 |
2003 |
|
Великобритания |
44 |
59,5 |
2001 |
|
Швейцария |
44 |
59,5 |
2000 |
|
Нидерланды |
41 |
55,4 |
2000 |
|
Германия |
40,1 |
54,2 |
2002 |
|
Австрия |
38,3 |
51,8 |
2003 |
|
Франция |
37,5 |
50,7 |
2002 |
|
Финляндия |
36,3 |
49,1 |
2002 |
|
Ирландия |
35 |
47,3 |
2002 |
|
Словения |
29,5 |
39,9 |
2002 |
|
Чехия |
28,7 |
38,8 |
2001 |
|
Венгрия |
28 |
37,8 |
2001 |
|
Эстония |
27,7 |
37,4 |
2003 |
|
Словакия |
26 |
35,1 |
2001 |
|
Латвия |
23,9 |
32,3 |
2003 |
|
Литва |
23 |
31,1 |
2003 |
|
Россия |
22,5 |
22,9 |
2010 |
Низкая обеспеченность населения жильем усугубляется тем, что непосредственно жилищный фонд имеет низкое качество, высокую степень износа. Около 17% городского жилищного фонда не благоустроено, в малых городах каждый второй дом не имеет полного инженерного обеспечения. Более 10,4% всего жилищного фонда нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир в отдельные; 8,93% — в реконструкции. [5]Доля ветхого и аварийного жилья в России достигала в 2007 г. 3,24% от общего объема жилья, что составляло 98,9 млн. кв. м.В городе Астрахань, например, в 2008 г. общая доля непригодной для постоянного проживания жилой недвижимости (ветхий и аварийный фонд), по официальным данным, составляла 16%, [6] в Махачкале – более 45%.
Таблица 6. Объем и доля ветхого и аварийного жилищного фонда России [2]
| Показатель |
2005 |
2006 |
2007 |
|
Объем жилищного фонда, кв. м |
2 998 611 177 |
3 012 099 926 |
3 057 750 812 |
|
Объем ветхого и аварийного фонда, кв. м |
94 589 100 |
95 980 700 |
98 999 400 |
|
Доля ветхого и аварийного фонда |
3,15% |
3,19% |
3,24% |
Таким образом, население России испытывает значительный дефицит жилой недвижимости, который лежит как в плоскости качества (низкое благоустройство и значительный износ части жилищного фонда), так и в плоскости количества (низкая обеспеченность жилой площадью). Это подтверждают проведенные опросы и социальные исследования. Например, по данным издания «Недвижимость для всех»[7] 40% респондентов оценили нынешние жилищные условия своей семьи как неудовлетворенные, 23% — как скорее неудовлетворительные.
Таблица 7. Результаты опроса населения страны о жилищных условиях
| Степень удовлетворенности |
Доля респондентов |
|
Плохие |
40% |
|
Скорее неудовлетворительные |
23% |
|
Скорее удовлетворительные |
21% |
|
Хорошие |
16% |
|
Итого |
100% |
Ретроспектива развития рынка жилой недвижимости за последние годы частично объясняет ситуацию очень низкой степени проработанности маркетинговых исследований со стороны застройщиков и инвестиционных компаний. Низкая удовлетворенность спроса приводила к нередко «ажиотажному» характеру спроса на рынке жилья, несмотря на увеличивающиеся объемы строительства. В условиях, когда практически любой строящийся жилой объект характеризовался высоким или средним темпом продаж, дополнительные временные и финансовые расходы на анализ потребительских предпочтений или потребительского поведения в данном сегменте недвижимости казались ненужными и застройщики не уделяли им должного влияния.
Оценка влияния экономического кризиса и текущие рыночные условия
Ситуация на рынке недвижимости с наступлением кризиса ликвидности в стране кардинально изменилась. Пользуясь терминологией Ф. Котлера «рынок продавца» жилой недвижимости стал «рынком покупателя». [10] Основными макроэкономическими факторами, которые повлияли на данный рынок, являлись следующие (см. рис.).
Рисунок. Детерминанты российского рынка недвижимости в условиях экономического кризиса
Все перечисленные факторы оказали существенное влияние на рынок жилья, что выразилось в снижении всех основных макроэкономических показателей. Приведенные ранее статистические данные иллюстрируют существенное сокращение в 2008 г. и снижение в 2009-2010 гг. объема ввода жилой недвижимости в эксплуатацию (-7% по сравнению с 2008 годом), значительное сокращение объема выполненных работ в строительном секторе национальной экономики. Стоимость жилья в результате значительного сокращения спроса по итогам 2009 г. снизилась на 9% на первичном рынке, на 6% — на вторичном. Отметим, что в 2010 г. динамика снова сменилась на положительную.
Одним из главных факторов влияния на рынок в кризисный период стало снижение доступности кредитных средств, так как подавляющее большинство проектов в области недвижимости реализовывалось с широким привлечением заемного капитала. Существенный рост кредитной процентной ставки и ужесточение условий получения кредитов поставили практически всех игроков жилой недвижимости в сложное финансовое положение. Из потенциально доступных источников средств финансирования проектов и погашения задолженности остались собственные средства и фонды прямых инвестиций. Следствием стало то, что многие строительные компании и девелоперы из-за недостатка финансовых средств лишились возможности развивать большинство из своих многочисленных проектов. С 4 квартала 2008 г. были «заморожены» многие проекты на начальной стадии строительства (проектирования), часть наименее стратегически важных проектов игроков рынка была выставлена на продажу. [8]
Снижение роста доходов населения и рост безработицы прямым образом повлияли на платежеспособность потенциальных покупателей – физических лиц. Значительная часть целевой аудитории отказалась от совершения покупки, часть – стала значительно более избирательной. Такая избирательность тесно связана с другим фактором влияния – снижением потребительской уверенности в рынке строящегося жилья. Сложные финансовые условия, в которых действовали игроки рынка, и высокая долговая нагрузка привели к «замораживанию» строительства части новостроек. Например, в Краснодаре по состоянию на декабрь 2009 г. общий объем «замороженного» строительства составил 700 тыс. кв. м, что составляет 25% от общего объема предложения. [9] Это нанесло ощутимый урон благосостоянию людей, купивших недвижимость в приостановленных проектах, что существенным образом увеличило негативные ожидания для остальных потенциальных покупателей. Часть потенциальных покупателей, которые в таких условиях все же имели возможность приобрести жилье, предпочли отложить на некоторый срок данную покупку. Главным образом, это было связано с начавшимся снижением уровня цен, особенно на строящееся жилье. Потенциальные покупатели в ожидании еще более существенного снижения стоимости жилья (что было продиктовано желанием сэкономить и более выгодно заключить планируемую сделку) заняли «выжидательную» позицию.
Пожалуй, единственным положительным для застройщиков и девелоперов рынка, фактором влияния было снижение цен на строительные материалы. Это привело к снижению себестоимости строительства и возможности более широкого использования ценового фактора конкурентной борьбы. При этом в 2010 г. стоимость стройматериалов начала снова возрастать, снижая экономическую эффективность хозяйствования строительных компаний. Отметим, что снижение цен застройщиками привело к медлительному восстановлению спроса, который по состоянию на 3 квартал 2011 г., по-прежнему оценивается как низкий. Абсолютное большинство строительных компаний оказались не готовы к резко возросшей конкуренции на рынке за немногочисленного покупателя. Из арсенала средств конкурентной борьбы они используют только ценовые методы, что, как видно, не приносит долгосрочного желаемого результата.
Заключение
Детальный анализ основных тенденций развития рынка жилой недвижимости позволяет сделать следующий вывод. В настоящее время в России складывается парадоксальная ситуация: сложился дефицит обеспеченностью населения жилой недвижимости, однако уровень платежеспособного спроса оценивается как низкий. Экономические категории «спрос» и «предложение» слабо взаимодействуют между собой, так как докризисная благоприятная экономическая ситуация привела к сохранению степени применения маркетинговых исследований в неразвитом состоянии. Для таких слабо развитых рынков основным методом конкурентной борьбы пока остается ценовой, который в условиях сниженной платежеспособности населения является наиболее эффективным.
Библиографический список
- Балацкий Е. В. Инфраструктурный комплекс России в зеркале мировой экономики [Текст]. – Элект. издание, [б.н.], 2008 г. [4]
- Вильгута О. Ф. Моделирование характеристик товара с учетом потребительских предпочтений на первичном рынке жилья / Вильгута О. Ф.; диссертация на соискание степени кандидата экономических наук. – М, 2009. — с. 43. [5]
- Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций [Текст] / Гриненко С.В.; ТРТУ. — Таганрог, 2004. [1]
- Котлер Ф. Основы маркетинга [Текст] / Ф. Котлер и др.; Вильямс. – М, 2004., стр. 18 [10]
- Динамические данные ЦБСД.; Росстат РФ (www.gks.ru) [Отчет] / http://www.gks.ru/dbscripts/Cbsd/DBInet.cgi. [2]
- Цели приобретения жилья населением России [Текст]; Всероссийский центр изучения общественного мнения. — М, 2008. [3]
- Аналитическая записка о состоянии жилищного фонда Астрахани по состоянию на 2008 год[Текст] / Астраханьстат.; Астрахань, с. 18 [6].
- Отчет о результатах опроса населения страны о жилищных условиях [Текст] / изд. «Недвижимость для всех» — №8, 2008, стр. 5 [7]
- Аналитический бюллетень рынка недвижимости России [Текст] /Ernst&Young: выпуск №1 – М., ноябрь 2008 г., стр. 3 [8]
- Отчет о состоянии рынка жилой недвижимости в Краснодаре в 2009 г. [Текст] /MACON Realty Group. – Краснодар, 2010 г. [9]
References
- Balatskiy E. V. Russian infrastructure complex in world economy [Text]. – E-pub, [w/o n.], 2008. [4]
- Vilguta О. F. Model of real estate market products and supply on primary real estate markets / Vilguta О. F.; dissertation of graduate of economy. – М, 2009. — p. 43. [5]
- Grinenko S. V. Economics of real estate. Lections [Text] / Grinenko S.V.; TRTU. — Taganrog, 2004. [1]
- Kotler F. Marketing [Text] / F. Kotler and oth.; Williams. – М, 2004., p. 18 [10]
- Dinamic data CBSD.; Rosstat (www.gks.ru) [Report] / http://www.gks.ru/dbscripts/Cbsd/DBInet.cgi. [2]
- Aims of real estate buying by population of Russian Federation [Text]; VCIOM. — М, 2008. [3]
- Analytic report about situation in house stock of Astrakhan`s real estate market in 2008 [Text] / Astrakhanstat.; Astrakhan, p. 18 [6].
- The report on results of poll of the population of the country on living conditions [Text] / publ. «Real estate for all» — №8, 2008, p. 5 [7]
- The analytical bulletin of the market of real estate of Russia [Text] /Ernst&Young: release №1 – М., november 2008, p. 3 [8]
- The report on a condition of the market of residential real estate in Krasnodar in 2009 [Text] /MACON Realty Group. – Krasnodar, 2010. [9]
Еще в рубриках
Отраслевая экономика регионов