Региональная экономика и управление: электронный научный журнал // Номер журнала: №4 (52), 2017

Экономическое обоснование показателя ставки арендной платы за земельные участки при меняющейся кадастровой стоимости на региональном уровне

Economic justification of the rental rate for land with varying cadastral value at the regional level

Авторы


директор
ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки»

Аннотация

Статья посвящена проблеме обоснованности арендной ставки как сбалансированного экономического показателя взимания платы за пользование земельными участками, находящиеся в государственной собственности и государственная собственность на которые, не разграничена. В статье предлагается вариант расчета интегрального коэффициента через анализ изменения показателей кадастровой стоимости и изменения социально-экономических показателей МО «город Екатеринбург» по видам деятельности. Результаты исследования могут быть применены муниципальными образованиями в целях обоснования расчетных коэффициентов, исходя из основных принципов определения арендной платы.

Ключевые слова

государственная кадастровая оценка земель, кадастровая стоимость, кадастровой стоимости в регионах России, рыночная стоимость, ставка арендной платы, дифференцированные ставки арендной платы, коэффициенты арендной платы.

Рекомендуемая ссылка
Топал Елена Геннадьевна
Экономическое обоснование показателя ставки арендной платы за земельные участки при меняющейся кадастровой стоимости на региональном уровне// Региональная экономика и управление: электронный научный журнал. ISSN 1999-2645. — №4 (52). Номер статьи: 5203. Дата публикации: . Режим доступа: http://eee-region.ru/article/5203/
Authors

Topal Elena Gennad'evna
principal
LLC "Ural Bureau of Expertise and Evaluation"

Abstract

The article is devoted to the problem of validity of the rental rate as a balanced economic indicator of charging fees for the use of land plots that are in state ownership and state ownership of which is not delimited. The article proposes a variant of calculating the integral coefficient through analysis of changes in cadastral value indicators and changes in socio-economic indicators of the city of Yekaterinburg by types of activity. The results of the study can be applied by municipal entities in order to justify the calculation coefficients, based on the basic principles of determining the rent.

Keywords

state cadastral valuation of land, cadastral value, cadastral value in the regions of Russia, market value, rate of rent, differentiated rent rates, rental rates.

Suggested Citation
Topal Elena Gennad'evna
Economic justification of the rental rate for land with varying cadastral value at the regional level. Regional economy and management: electronic scientific journal. №4 (52). Art. #5203. Date issued: 2017-10-06. Available at: http://eee-region.ru/article/5203/

Print Friendly, PDF & Email

Введение

Периодический платеж, взимаемый государством за пользование и владение землей – практика общемировая, характерна она и для Российской Федерации. Согласно статьи 65 Земельного Кодекса РФ, формами взимания платы являются земельный налог и арендная плата. Земельный налог исчисляется и уплачивается в соответствии с правилами, установленными главой 31 Налогового Кодекса РФ и локальными нормативными актами, исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка и дифференцированной ставки налога. Арендная плата, в свою очередь, определяется договором аренды.

Плата по договору аренды земельного участка является существенным условием договора, а определение размера платежа одни из наиболее сложных аспектов земельных отношений. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 года [1], размер платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

 

Определение арендной платы на основании кадастровой стоимости в регионах России

В настоящей статье рассматриваются порядок и принципы определения арендной платы на основании кадастровой стоимости, как базы для расчета, и дифференцированных ставок арендной платы за землю.

Исследование проходят на примере Свердловской области. Постановлением Правительства Свердловской области от 30 декабря 2011 года N 1855-ПП [2] утвержден порядок определения годового размера арендной платы за земельные участки и формула для расчета:

                                          (1)

где:

АП — величина арендной платы в год по договору аренды;

КС — кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

СтАП — ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК — понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку — коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочный период.

 

В течение последних нескольких лет, с такого момента, когда установленная кадастровая стоимость стала базой для расчета платежей за землю, постоянно велись дискуссии о величине кадастровой стоимости, ее справедливости по отношению к рыночной. Кадастровую стоимость изменяли, оспаривали, пересматривали, пытаясь прийти к обоснованной плате за землю. В тоже время, анализируя формулу (1), можно утверждать, что арендная плата, кроме показателя кадастровой стоимости может существенно зависеть от трех коэффициентов:

  • СтАП — ставка арендной платы;
  • ПК — понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц;
  • Ку — коэффициент увеличения, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочный период.

Три вышеуказанных коэффициента, представляют собой корректирующий интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок.

Порядок установления данного коэффициента должен иметь под собой объективные, экономически обоснованные принципы, что согласуется с Федеральным законодательством.

В соответствии с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Постановления Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 г., при определении арендной платы за земельные участки, учитываются: принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки.

На территории Свердловской области, арендная плата за земельные участки регламентируется Положением о порядке определения размера арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области № 1855-ПП. В течение периода действия, Постановление несколько раз претерпевало изменения в части установленных арендных ставок [22.08.2012 N 902-ПП, от 03.10.2012 N 1085-ПП, от 22.05.2013 N 655-ПП, от 16.12.2013 N 1516-ПП, от 27.12.2013 N 1670-ПП, от 17.09.2014 N 793-ПП, от 30.12.2014 N 1268-ПП, от 06.05.2015 N 334-ПП, от 26.06.2015 N 546-ПП, от 05.08.2015 N 701-ПП, от 28.12.2015 N 1211-ПП, от 16.02.2016 N 113-ПП, от 13.05.2016 N 309-ПП], так, например, для города Екатеринбурга можно отметить изменения, приведенные в таблице 1.

 

Таблица 1 — Ставки арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка г. Екатеринбурга

N Категория земель и вид разрешенного использования земельного участка Ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка
1855 от 30.12.2011 № 655 от 22.05.2013 №1670 от 27.12.2013 №1268 от 30.12.2014
1 2 3 4 5 5
5 Земельные участки под индивидуальными жилыми домами и земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства 0,08 0,3 0,12
6. Земельные участки, используемые для сельскохозяйственного производства 190 200
9. Земельные участки, предоставленные для ведения дачного хозяйства 1,7 0,3
11. Земельные участки под открытыми автостоянками 0,6 0,8
12. Земельные участки под закрытыми автостоянками 1 1,1
14. Земельные участки под индивидуальными и (или) кооперативными гаражами и земельные участки, предоставленные для строительства индивидуальных и (или) кооперативных гаражей 0,03 0,3 0,37
15. Земельные участки под объектами торговли (за исключением земельных участков, указанных в пунктах 16 — 25) 3,5 4,8 6,8
16. Земельные участки под отдельно стоящими капитальными сооружениями торговли вновь построенными (в течение трех лет с момента ввода в эксплуатацию) 1,2 1,6 3,4
18. Земельные участки под рынками 3,2 5,2
20. Земельные участки под объектами мелкорозничной торговли 4,8 6,5 13
25. Земельные участки под объектами торговли автомототранспортными средствами, площадками для хранения автомототранспортных средств, подлежащих продаже 3 5 6,8
28. Земельные участки под досугово-развлекательными и игорными объектами, а также под боулингами 4 7,3 10
29. Земельные участки под аквапарками 3 9
30. Земельные участки под столовыми, закусочными 1,5 1,2 1,5
33. Земельные участки под ресторанами, кафе, барами 5,5 6,5 7
52. Земельные участки под научно-исследовательскими институтами, включая их опытно-производственную базу, используемые для научной и научно-технической деятельности 0,7 1,5
55. Земельные участки под организациями обрабатывающего производства 2 4 6,4
57. Земельные участки под объектами транспортной инфраструктуры 2 4 4,3
63. Земельные участки под аэропортами, аэродромами, объектами, необходимыми для их эксплуатации, обслуживания и содержания 0,34 0,24 0,3
64. Земельные участки под технопарками в соответствии с Положением о технопарках, создаваемых на земельных участках, находящихся в государственной собственности, расположенных на территории Свердловской области 1,8 3,17 3,2
65. Земельные участки под складами и базами 2,5 4 5,4
66. Земельные участки, предназначенные для размещения административных, офисных зданий и иных объектов 3,5 4,5 5,5
71. Земельные участки под садово-парковыми объектами (дендропарками, ботаническими садами, скверами, парками, городскими садами) 1,5 0,4
73. Земельные участки, занятые предприятиями стройкомплекса 0,3 3 5
74. Прочие земельные участки 0,6 1,5 6,5

 

При анализе динамики изменений ставок за трехлетний период, наблюдается многократное изменение ставки арендной платы без учета инфляции (нормируется отдельным ежегодным Постановлением), причем только в единичных случаях в сторону уменьшения.

Характерен такой тренд и для областных городов, так, например, в городском округе Заречный Постановлением Правительства № 655-ПП от 22.05.2013 года ставка для земельных участков под индивидуальными и (или) кооперативными гаражами и земельных участков, предоставленных для строительства индивидуальных и (или) кооперативных гаражей вырос в три раза (с 0,1 до 0,3), для земельных участков под встроенными или пристроенными объектами торговли в многоквартирном доме почти в два раза (с 9,0 до 17,0), для земельных участков под объектами мелкорозничной торговли более 3 раз (с 5,0 до 17,0), а в городском округе Верхотурский ставка для прочих земельных участков вырос в 122 раза (с 0,9 до 110,0), в городском округе Асбестовский для земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства в 5 раз (с 0,2 до 1,0). Постановлением Правительства №820-ПП от 16.11.2016 года в Верхнесалдинском городском округе для земель сельскохозяйственного назначения БРАП снижен в 312,5 раз (с 500,0 до 1,6), в Кировградском городском округе снижен в 4,5 раза (с 20 до 4,4). Постановлением № 710-ПП от 12.10.2016 года также в основном БРАП снижены, например, в Богдановичском городском округе для земельных участков под объектами торговли в 2,6 раза (с 14.1 до 5,3).

Насколько, с точки зрения бюджетного планирования, приемлемы резкие скачки показателей базовых арендных ставок?

Вопрос обоснования ставок арендной платы, в текущий момент, каждый регион России решает самостоятельно. В процессе работы над данным исследованием, автором были изучены наиболее известные способы формирования арендной платы. Следует отметить, что далеко не каждый регион четко формулирует принципы расчета ставок.

Одной из апробированных, является Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, утвержденная Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1379 от 26.11.2009 года [3].

Согласно цели разработки данного документа, базовые ставки арендной платы, коэффициенты и их значения установлены в целях определения рыночной обоснованной платы за аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов Санкт-Петербурга и арендаторов земельных участков.

Методика определения арендной платы за земельные участки предполагает расчет базовых ставок арендной платы и коэффициентов, оказывающих влияние на формирование стоимости земельного участка. Основными коэффициентами к базовой арендной ставке являются коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение коммерческой привлекательности земельного участка основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель и коэффициент функционального использования территории. Для расчета показателя коэффициента на местоположение, вся территория города Санкт-Петербурга координатно разбита на зоны по градостроительной ценности территорий, с указанием расстояния до основных магистралей и локальных центров — достаточно объемный с использованием Гис-слоев, труд. Кроме этого, для разного разрешённого использования земель определяются коды и коэффициенты функционального использования территории. Такие расчеты доступны для Санкт-Петербурга, но практически не реализуемы, тем более в короткие сроки, для большинства регионов.

В Иркутской области дифференцированность арендной ставки и коэффициентов к ней предусмотрена Постановлением Администрации г.Иркутска от 21.07.2015 года N 031-06-697/5 [4], два момента, которые хотелось бы выделить: при расчете арендной платы на текущий год снижение ее уровня по сравнению с предыдущим годом не допускается и в случае, если разрешенное использование земельного участка, указанное в выписке из ЕГРН о земельном участке, включает два и более вида разрешенного использования и невозможно провести разделение земельного участка на самостоятельные земельные участки, расчет арендной платы производится по проценту к кадастровой стоимости того вида разрешенного использования земельного участка, для которого определена наибольшая кадастровая стоимость.

В расчете арендной платы предусмотрен коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка и коэффициент, устанавливающий зависимость размера арендной платы за земельный участок от категории арендатора. Сложно сделать вывод, читая данное постановлению, насколько это коэффициент обоснован.

В Оренбургской области по Постановлению Правительства от 24 февраля 2015 года N 110-п [5] в основе расчетов лежит только кадастровая стоимость земельного участка и ставка арендной платы, но есть особые категории земельных участков, для которых предусмотрены особые условия.

В Постановлении Правительства Белгородской области №247-ПП от 13.07.2009 [6] приведена формула расчета величины арендной платы за землю, учитывающая УПКС, площадь земельного участка, а также коэффициент К (%) функционального использования земель. Коэффициент интегральный и характеризует совместное влияние факторов. В качестве факторов предлагаются показатели по виду деятельности, местоположения, коэффициент, корректирующий доходность местного бюджета, коэффициент, отражающий коммерческие возможности земельного участка, коэффициент инфляции расчетного года. В случае отсутствия подобных факторов, К (%) признается равным величине налоговой ставки земельного налога.

Учитывая специфику и обширность регионов Российской Федерации, различающееся социально-экономические показатели, а также отсутствие утвержденного понятия «экономическая обоснованность», сложно предложить единый универсальный набор факторов, максимально влияющих на плату за землю, легко прогнозируемых и не допускающих ухудшения экономического состояния землепользователей.

 

Экономический расчет обоснования изменения арендных ставок (на примере г.Екатеринбург)

На примере неразграниченных земель муниципального образования «город Екатеринбург», сдаваемых в аренду, в данном исследовании предлагается возможный экономический расчет обоснования изменения арендных ставок в период между действиями двух кадастровых оценок: утвержденными Постановлением Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП [7] и Приказом № 32 МУГИСО от 15.01.2013 года [8].

Если рассматривать экономическую обоснованность ставок арендной платы как ряд критериев, подкреплённых расчетными, основанными на экономических принципах, доводами, отражающими соответствующую доходность земельного участка с учетом категории земель и его разрешенного использования, включая влияния изменений экономических показателей для отрасли, района расположения и государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, а также субсидий, предоставляемых организациям, необходимо обращать особое внимания на следующие положения:

  1. при формировании платы за землю должен соблюдаться баланс интересов государства и общества, поскольку из поступающих арендных платежей в конечном счете формируются бюджеты городов.
  2. рыночная оценка земельного участка и рыночная оценка доходности земельного участка, производится исходя из принципа его наиболее эффективного использования.
  3. анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.
  4. неэффективное использование правообладателем переданного ему в аренду земельного ресурса не может служить основанием для снижения уровня арендной платы, так как в этом случае нарушается принцип ожидания при оценке недвижимости – основной методообразующий принцип.
  5. анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни объекта при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.
  6. земельный участок должен соответствовать принципу полезности для объекта недвижимости, т.е. способен удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.
  7. рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
  8. при заключении договора аренды земельного участка волеизъявление сторон должно быть свободным.

Следовательно, если подходить к единообразию понимания термина экономической обоснованности его можно установить следующим образом:

Экономическая обоснованность – правомерное, подкреплённое расчетными доказательствами обоснование имущественных платежей, основанных на экономических принципах.

Несмотря на то, что порядок и принципы определения арендной платы рассматриваются на базе кадастровой стоимости, на наш взгляд, не должно быть прямой зависимости между кадастровой стоимостью, действующей на период и измененной в процессе пересмотра и уточнения, и периодично устанавливаемыми дифференцированными ставками и коэффициентами арендной платы за землю.

Государственная кадастровая оценка земель установлена в порядке действующего законодательства. Кадастровая стоимость участков, в составе земель населенных пунктов, проведена на основании статистического анализа рыночных цен с учетом факторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость земельных участков. Арендная плата представляет собой неналоговый вид доходов соответствующих бюджетов, установленный действующим законодательством. Существенным моментом является связь кадастровой и коэффициентов к кадастровой стоимости по каждому виду использования земельных участков, для экономического обоснования коэффициентов арендной платы. Земельный кодекс РФ [25 октября 2001 года № 136-ФЗ] признает кадастровую стоимость как нормативно-рассчитываемую стоимость.

Для подтверждения довода о непрямой зависимости изменения кадастровой стоимости и ставок арендной платы, проанализируем изменения кадастровой стоимости, определенной и утвержденной от 07.06.2011 Постановлением Правительства Свердловской области N 695-ПП и от 15.01.2013 года Приказом № 32 МУГИСО.

Сводные данные по результатам двух кадастровых оценок по минимальным и максимальным значениям для видов разрешенного использования представлены в Табл. 2 [5 группа вида разрешенного использования (ВРИ) – земли под торговое назначение, ВРИ 9 – обрабатывающие производство].

 

Таблица 2 — Кадастровые оценки по минимальным и максимальным значениям (по материалам г.Екатеринбург)

Номер ВРИ Приказ №32 (действующий) ПП № 695 (предыдущий)
min УПКС, руб./кв.м max УПКС, руб./кв.м min УПКС, руб./кв.м max УПКС, руб./кв.м
2 3 4 6 7
1 4 488,39 14 836,04 3 170,69 6 607,02
2 203,87 6 095,78 328,70 2 272,19
3 4 735,75 14 836,04 2 553,69 13 430,45
4 211,84 890,31 207,58 718,46
5 8 223,04 25 760,92 3 775,98 22 166,28
6 7 163,44 21 432,86 605,70 17 804,42
7 8 223,04 25 760,92 4 788,27 25 725,59
8 3 940,11 12 343,46 37,40 1 592,83
9 1 117,33 5 370,26 2 989,76 4 445,70
10 2 264,08 2 264,08 2 549,92 2 549,92
11 1 065,58 3 086,15 420,99 2 489,03
13 1 117,33 1 117,33 2 989,76 2 989,76

Средневзвешенные удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) по двум датам исполненных кадастровых оценок [9] представлены в Таблице 3.

 

Таблица 3 — Средневзвешенные удельные показатели кадастровой стоимости по ВРИ (по материалам г.Екатеринбург)

ВРИ Средневзвешенные по площади УПКС, на 01.01.2010, руб./кв.м. Средневзвешенные по площади УПКС, на 15.11.2012, руб./кв.м.
1 5341,91 8829,11
2 1423,59 1311,80
3 7678,60 8255,368
4 566,02 585,12
5 14488,80 14038,53
6 5372,27 13990,56
7 13828,69 15406,44
8 1256,92 5230,55
9 3981,92 2272,88
10 2549,92 2264,08
11 443,05 1122,21
13 2922,20 1117,33
17 6904,36

 

Сопоставляя результаты двух кадастровых оценок, можно сделать вывод, что при достаточно стабильных ценах на земельном рынке в период с 01.01.2010 г. по 15.11.2012 г., результаты последней кадастровой оценки по средневзвешенным показателям не имеют показательной зависимости в сравнении с результатами предыдущей кадастровой оценки, таблица 4.

 

Таблица 4 — Кадастровые оценки по средневзвешенным показателям (по материалам г.Екатеринбург)

Группа ВРИ Снижение кадастровой стоимости за период, % Увеличение кадастровой стоимости за период, %
1 65%
2 8%
3 7,5%
4 3,3%
5 3,1%
6 260%
7 11,4%
8 416%
9 43%
10 11%
11 253% [(1122,21 / 443,05-1) * 100%]
13 62%

 

Абсолютно непредсказуемыми оказались максимальные и минимальные значения удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС), особенно по тем ВРИ, где происходит снижение минимального УПКС и увеличение максимального УПКС, таблица 5.

 

Таблица 5 —  Максимальные и минимальные значения удельного показателя кадастровой стоимости

Номер ВРИ min УПКС, руб./кв.м max УПКС, руб./кв.м
Снижение, % Увеличение, % Снижение, % Увеличение, %
1 42% 225%
2 38% 268%
3 85% 10%
4 2% 24%
5 218% 16%
6 1183% 20%
7 72% 0,14%
8 10535% 775%
9 63% 21%
10 11% 11%
11 253% 24%
13 63% 63%

* Расчет проведен по данным таблицы 1

 

Общий график представлен ниже. Зеленым цветом изображено изменение максимального УПКС по ВРИ, красным – минимальное, синим соответственно – средневзвешенное.

 

Изменение значений УПКС по видам разрешенного использования

Рисунок 1 — Изменение значений УПКС по видам разрешенного использования

 

Далее, рассмотрим изменения кадастровой стоимости после пересмотра или уточнения данных в период от 07.06.2011 г. N 695-ПП до момента вступления в силу Приказа № 32 МУГИСО от 15.01.2013 года, для участков, сдаваемых в аренду МО г.Екатеринбург.

При проведении анализа по рассматриваемым земельным участкам введены допущения:

  1. При вводе данных кадастровой стоимости для анализируемого ряда земельных участков, согласно Постановления Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП, при отсутствии данных в Постановлении 695-ПП, принималось среднее для кадастрового квартала значение, согласно Приложения 2 к Постановлению.
  2. По части земельных участков, площадь которых изменялась с момента применения Постановления Правительства Свердловской области от 07.06.2011 г. N 695-ПП до момента вступления в силу Приказа № 32 МУГИСО от 15.01.2013 года площадь уточнялась на действующий период.
  3. Изменение арендной платы на два периода вычислялось исходя из базового коэффициента арендной платы, действующего на момент принятия Постановления Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП.
  4. Земельные участки, которые в этот период были выкуплены правообладателями, исключены из анализа.
  5. Для компактности исследования выбраны только два вида использования земельных участков: торговля и обрабатывающие производства.

Всего проанализировано по действующим договорам по 9 группе разрешенного использования – 118 земельных участков, по ВРИ 5 – 90 земельных участков [Более подробный анализ представлены в статье Топал Е.Г. Экономическая обоснованность ставок арендной платы за земельные участки, на примере муниципального образования «город Екатеринбург». Сборник докладов XI Международной конференции «Российские регионы в фокусе перемен». МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина. 2016 г. в 2 томах.] [10].

Сводные расчетные данные под объектами торговли представлены в Табл. 6., рис.2. Сводные расчетные данные под объектами обрабатывающего производства представлены в Табл. 7., рис.3.

 

Таблица 6 — Сводные расчетные данные под объектами торговли (по материалам г.Екатеринбург)

Показатель Изменение, %
изменение среднего значения УПКС кадастровой стоимости -22,00%
изменение средневзвешенного значения УПКС кадастровой стоимости -48,00%
изменение арендной платы -48,00%
изменение кадастровой стоимости -48,00%

 

Данные по пересмотру кадастровой стоимости для 5 ВРИ

Рисунок 2 — Данные по пересмотру кадастровой стоимости для 5 ВРИ

 

Таблица 7 — Сводные расчетные данные под объектами обрабатывающего производства (по материалам г.Екатеринбург)

Показатель Изменение, %
изменение среднего значения УПКС кадастровой стоимости -35,00%
изменение средневзвешенного значения УПКС кадастровой стоимости -72,00%
изменение арендной платы -72,00%
изменение кадастровой стоимости -72,00%

 

Данные по пересмотру кадастровой стоимости для 9 ВРИ (по материалам Свердловской области)

Рисунок 3 — Данные по пересмотру кадастровой стоимости для 9 ВРИ (по материалам Свердловской области)

 

Таким образом, делаем вывод, что произошло существенное снижение кадастровой стоимости, связанное с процессами ее пересмотра, что, несомненно, приводит к снижению арендной платы при не меняющейся ставке за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «город Екатеринбург»:

  • под объектами торговли на 48%;
  • под организациями обрабатывающего производства на 72%.

Для определения ставки арендной платы и коэффициентов, характеризующих совместное влияние факторов базового уровня и набора K1…Kn, применяемых в отношении определенных видов функционального использования, необходимо учесть не только фактическое падение доходов бюджета, а также оценить величину колебания от среднего (базового, эталонного) показателя, как обобщающей характеристики совокупности, ответить на вопрос, имеет ли данное отклонение показателя у разных объектов объективный характер, понять сущность изучаемого явления, учесть инфляционные процессы, наблюдаемые в анализируемый период.

 

Предлагаемая методика расчета ставки арендной платы

На наш взгляд, наиболее значимыми факторами, влияющими на величину арендной платы за земельные участки, предназначенные для строительства и эксплуатации недвижимости коммерческого и иного (нежилого) назначения, являются разрешенное использование, площадь земельного участка и его месторасположение.

Для определения ставки арендной платы, учитывая, что базой для расчета является кадастровая оценка для земель населенных пунктов [государственная кадастровая оценка земель проводится для земельных участков различного целевого назначения, которая основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования], корректировке подлежит базовый коэффициент арендной платы, учитывающий изменение рыночных условий в анализируемый период, по формуле:

К = Кб * КNi                                                        (2),

Где Кб – коэффициенты, утвержденные Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. № 1855-ПП в рассматриваемом случае, в размере:

4,80% — для земельных участков под объектами торговли;

4,00% — для земельных участков под организациями обрабатывающего производства.

 

Коэффициент (КNi), учитывающий изменение рыночных условий между датами утверждения базовых коэффициентов арендной платы (Постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. № 1855-ПП с 01.01.2012 года и 01.01.2015 года). Данный коэффициент определяется как произведение соответствующих выбранной методологии показателей, начиная с года утверждения государственной кадастровой оценки, действующей на начальный период для соответствующей категории и вида разрешенного использования земель, до расчетного года.

В качестве набора показателей для определения КNi предлагаются следующие значения:

K1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности предприятий, организаций, учреждений. Определяется исходя из уровня инфляции (потребительских цен по видам деятельности) на расчетный год как произведение соответствующих максимальных планируемых ежегодных показателей инфляции (индекс потребительских цен, декабрь к декабрю), начиная с года утверждения государственной кадастровой оценки для соответствующей категории земель до расчетного года (январь 2015 г.);

К2 – коэффициент, корректирующий степень влияния доходности местного бюджета по результатам предпринимательской деятельности. Применяется в целях учета изменений обеспечения доходной части бюджета муниципального образования города Екатеринбурга, но не напрямую, а в зависимости от изменения показателей вариации. В нашем случае нам видится, что наиболее показательным для расчета изменения УПКС по группам может являться коэффициент осцилляции, который отражает относительную колеблемость крайних значений признака вокруг средней. Коэффициент осцилляции, учитывает не только показатель среднего по числовому ряду, поскольку среднее всегда обобщает количественную вариацию признака, т.е. в средних величинах погашаются индивидуальные различия единиц совокупности, обусловленные случайными обстоятельствами. В отличие от средней абсолютная величина, характеризующая уровень признака отдельной единицы совокупности, не позволяет сравнивать значения признака у единиц, относящихся к разным совокупностям, но и также анализирует показатели изменения максимальных и минимальных значений ряда (УПКС). Коэффициент осцилляции рассчитывается по формуле (3):

 

К2 = [УПКС maxко/кб  — УПКС min ко/кб] / [УПКС средн]                  (3)

 

где УПКСmax – максимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в группе по виду разрешенного использования на дату кадастровой оценки* (ко) и на момент расчета коэффициента (Кб)** на 01.01.2015 года, соответственно.

УПКСmin – минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в группе по виду разрешенного использования на дату кадастровой оценки (ко) и на момент расчета коэффициента (Кб) на 01.01.2015 года, соответственно.

УПКСсредн – в качестве среднего значение УПКС земельных участков в группе по виду разрешенного использования на дату кадастровой оценки (ко) и на момент расчета коэффициента (Кб) на 01.01.2015 года, принят средневзвешенный показатель, как частное от деления совокупной суммарной кадастровой стоимости по арендуемым земельным участкам на общую площадь арендуемых земельных участков.

_________

*Постановление Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области»

** Постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. № 1855-ПП

К3 – коэффициент местоположения, характеризующий увеличение арендной платы за счет совместного влияния на повышение коммерческой привлекательности земельного участка основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель города Екатеринбурга. В данном случае не учитывается. Несомненно, коэффициент местоположения влияет на итоговую величину арендной платы. В условиях рыночной экономики плата за земельные участки зависит от выгодности местоположения, специфики окружающей застройки, инфраструктуры района, т.е. определяется как функция от рыночной стоимости земли.

Ценовое зонирование территории муниципального образования позволяет определить кластеры различной инвестиционной и коммерческой привлекательности земельных участков. Ценовое зонирование – процесс долгий и требующий достаточный массив проверенных исходных данных, что для многих муниципальных образований не доступно. В тоже время, в условиях развитого рынка города Екатеринбурга, такой коэффициент не может быть меньше 1,0. Кроме того, местоположение косвенно учтено в базе для настоящего расчета: коэффициентах к кадастровой стоимости, принятых ранее (4,8 и 4,0) и кадастровой стоимости земельных участков, являющихся базой для расчета итоговой величины арендной платы. Таким образом, не учитывая данный коэффициент, мы получаем модель для минимального показателя корректирующего коэффициента, характеризующего совместное действие факторов.

Итоговый совокупный коэффициент КNi на январь 2015 г. рассчитывается по следующей формуле:

 

КNi = Кб * К1 * К2                                                   (4),

 

Коэффициент инфляции К1 принимается в соответствии с изменением индексов потребительских цен, принятых по официально опубликованным итогам социально-экономического развития МО «город Екатеринбург» за 2013 и 2014 г.г.[Кадастровая стоимость утверждена Приказом МУГИСО от 15.01.2013 № 32.] и данных государственной статистики по Свердловской области. Базовый индекс потребительских цен, январь [http://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/dbinet.cgi].

 

Таблица 8 —  Расчет коэффициента К1 для земельных участков под объектами торговли

2012 2013 2014 ИТОГО К1
105,3 в год 107,50 104,5 1,1234
стр.135 См. здесь: URL стр.135 См. здесь: URL Стр.130 См. здесь: URL

 

Таблица 9 — Расчет коэффициента К1 для земельных участков под организациями обрабатывающего производства

2012 2013 2014 ИТОГО К1
119,70 в год 110,40 96,7 1,0680
Стр. 80 См. здесь: URL  Стр. 80 См. здесь: URL Стр. 75 См. здесь: URL

 

Для расчета коэффициента К2 были проанализированы все действующие договоры аренды МО города Екатеринбурга по рассматриваемым ВРИ, для более корректного расчета базового показателя арендной платы были исключены из выборки земельные участки:

  • не совпадающие по виду разрешенного использования с анализируемой группой;
  • земельные участки, имеющие УПКС, значительно отличающийся от рыночного, и, имеющие УПКС не характерный для ВРИ, согласно проведенному анализу;
  • земельные участки, договора аренды на которые расторгнуты на 01.01.2015 года.

Результаты расчетов по группам представлены в Табл. 10, Табл. 11.

 

Таблица 10 — Расчет коэффициента К2 для земель торгового назначения

Показатель ПП 695 Пр 32
УПКСмакс 25 205,69 25 760,92
УПКСмин 2 888,68 6 200,35
Средневзвешенный показатель 17 934,05 12 975,91
К2 для периода 1,244 1,507

 

К2 = 1,507 / 1,244 = 1,211

Таким образом, базовый коэффициент арендной платы КNi для земельных участков под объектами торговли на 01.01.2015 года становится равным:

4,8 * 1,1234 * 1,211= 6,53.

 

Таблица 11 — Расчет коэффициента К2 для земель обрабатывающего производства

Показатель ПП 695 Пр 32
УПКСмакс 22 424,66 11 544,89
УПКСмин 424,00 718,00
Средневзвешенный показатель 4 131,82 1 400,56
К2 для периода 5,325 7,73

 

К2 = 7,730 / 5,325 = 1,452

Таким образом, базовый коэффициент арендной платы для земельных участков под организациями обрабатывающего производства на 01.01.2015 года становится равным:

4,0 * 1,068 * 1,452 = 6,20.

Данные ставки целесообразно рассчитывать не чаще, чем период действия кадастровой оценки, также в первый год после установления расчетных ставок, коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции, предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации, не определяется.

 

Практическая апробация предложенного расчета

Далее была проведена практическая апробация предложенного расчета, в результате которой уровень доходности для земельных участков, расположенных в городе Екатеринбурге, определенный через расчет чистого операционного дохода как от единого объекта недвижимости, так и от использования земельного участка и построения математического представления уровня доходности земельных участков в зависимости от плотности застройки территорий, находится в допустимом диапазоне и зависит от площади, плотности застройки, состава объектов ОКС на земельном участке.

При этом, среднее значение уровня доходности, как показателя, обобщающего количественную вариацию признака, составляет 7%. Медианное значение, т.е. серединное значение числового ряда (наиболее устойчивое к аномальным отклонениям (выбросам)), составляет 6,3%. Следовательно, базовые ставки арендной платы для земельных участков, расположенных в городе Екатеринбурге под объектами торговли и под организациями обрабатывающего производства являются экономически обоснованными.

 

Список литературы

  1. Постановление Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
  2. Постановление Правительства Свердловской области от 30 декабря 2011 г. N 1855-ПП «Об утверждении Положения О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» (с изменениями на 12 октября 2016 г.).
  3. Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, утвержденная Постановлением правительства Санкт-Петербурга № 1379 от 26.11.2009 «О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».
  4. Постановление Администрации г.Иркутска от 21 июля 2015 года N 031-06-697/5 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска»
  5. Постановлению Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 года N 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов»
  6. Постановление Правительства Белгородской области от 13 июля 2009 г. N 247-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена».
  7. Постановление Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области».
  8. Приказ № 32 МУГИСО от 15.01.2013 года «Об утверждении результатов кадастровой стоимости».
  9. Отчет №72/2012 от 24.12.2012 года об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург», подготовленного СОГУП «Областной Центр недвижимости» филиал «Центральное БТИ и РН».
  10. Топал Е.Г. Экономическая обоснованность ставок арендной платы за земельные участки, на примере муниципального образования «город Екатеринбург» // Сборник докладов XI Международной конференции «Российские регионы в фокусе перемен». Уральский федеральный̆ университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина. 2016 г. в 2 томах.
  11. Гарманов В.В., Куценко В.М., Осипов Г.К., Трипольникова Д.В., Носов С.И. Опыт актуализации базовых ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга по материалам государственной кадастровой оценки земель // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2014. – октябрь.
  12. Зельдин М.А., Грибовский С.В., Баринов Н.П. Оценка величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком // Имущественные отношения в РФ. 2009. — №6 (93).

 

Bibliography

  1. Resolution of the Government of the Russian Federation No. 582 dated 16.07.2009 «On the basic principles of determining the rent for the lease of land plots in state or municipal ownership and the rules for determining the amount of rent, as well as the procedure, conditions and terms of rent payment for lands owned by the Russian Federation [Ob osnovnyh principah opredelenija arendnoj platy pri arende zemel’nyh uchastkov, nahodjashhihsja v gosudarstvennoj ili municipal’noj sobstvennosti, i o pravilah opredelenija razmera arendnoj platy, a takzhe porjadka, uslovij i srokov vnesenija arendnoj platy za zemli, nahodjashhiesja v sobstvennosti Rossijskoj Federacii]».
  2. Decree of the Government of the Sverdlovsk region of December 30, 2011 N 1855-PP «On approval of the Regulations On the procedure for determining the amount of rent, the procedure, conditions and terms of rent payment and rental rates for land owned by the Sverdlovsk region, and land plots, the right of state ownership of which is not delimited, located on the territory of the Sverdlovsk region [Ob utverzhdenii Polozhenija O porjadke opredelenija razmera arendnoj platy, porjadke, uslovijah i srokah vnesenija arendnoj platy i stavok arendnoj platy za zemel’nye uchastki, nahodjashhiesja v gosudarstvennoj sobstvennosti Sverdlovskoj oblasti, i zemel’nye uchastki, pravo gosudarstvennoj sobstvennosti na kotorye ne razgranicheno, raspolozhennye na territorii Sverdlovskoj oblasti]»(as amended on October 12, 2016).
  3. The procedure for determining the rent for land owned by St. Petersburg [Metodika opredelenija arendnoj platy za zemel’nye uchastki, nahodjashhiesja v gosudarstvennoj sobstvennosti Sankt-Peterburga], approved by St. Petersburg Government Decree No. 1379 of 26.11.2009 «On measures to implement the law of St. Petersburg» On the methodology for determining the rent for land that is in the state property of St. Petersburg [O merah po realizacii zakona Sankt-Peterburga «O metodike opredelenija arendnoj platy za zemel’nye uchastki, nahodjashhiesja v gosudarstvennoj sobstvennosti Sankt-Peterburga»]».
  4. Resolution of the Administration of Irkutsk on July 21, 2015 No. 031-06-697 / 5 «On approval of the procedure for determining the amount of rent, conditions and terms of its application for the use of land owned by the city of Irkutsk [Ob utverzhdenii porjadka opredelenija razmera arendnoj platy, uslovij i srokov ee vnesenija za ispol’zovanie zemel’nyh uchastkov, nahodjashhihsja v municipal’noj sobstvennosti goroda Irkutska]»
  5. Decree of the Government of the Orenburg region of February 24, 2015 No. 110-p «On approval of the procedure for determining the amount of rent for the use of land plots whose state ownership is not delimited, in the territory of the Orenburg region, leased without bidding [Ob utverzhdenii porjadka opredelenija razmera arendnoj platy za ispol’zovanie zemel’nyh uchastkov, gosudarstvennaja sobstvennost’ na kotorye ne razgranichena, na territorii Orenburgskoj oblasti, predostavlennyh v arendu bez torgov]»
  6. Decree of the Government of the Belgorod Region dated July 13, 2009 N 247-PP «On approval of the procedure for determining the amount of rent, as well as the procedure, conditions and terms of making a lease payment for land plots owned by the Belgorod region and state property for which is not differentiated. [Ob utverzhdenii Porjadka opredelenija razmera arendnoj platy, a takzhe porjadka, uslovij i srokov vnesenija arendnoj platy za zemel’nye uchastki, nahodjashhiesja v gosudarstvennoj sobstvennosti Belgorodskoj oblasti i gosudarstvennaja sobstvennost’ na kotorye ne razgranichena]»
  7. Decree of the Government of the Sverdlovsk region of 07.06.2011 N 695-PP «On approval of the results of the state cadastral assessment of the lands of settlements located in the Sverdlovsk region. [Ob utverzhdenii rezul’tatov gosudarstvennoj kadastrovoj ocenki zemel’ naselennyh punktov, raspolozhennyh na territorii Sverdlovskoj oblasti]»
  8. Order No. 32 of MUGISO of 15.01.2013 «On approval of the results of cadastral value [Ob utverzhdenii rezul’tatov kadastrovoj stoimosti]».
  9. Report No. 72/2012 of December 24, 2012 on the determination of the cadastral value of the lands of settlements located on the territory of the municipal entity «City of Yekaterinburg» [Otchet №72/2012 ot 24.12.2012 goda ob opredelenii kadastrovoj stoimosti zemel’ naselennyh punktov, raspolozhennyh na territorii municipal’nogo obrazovanija «gorod Ekaterinburg»], prepared by the SOGUP «Regional Real Estate Center» branch «Central BTI and RN».
  10. Topal E.G. Economic validity of rental rates for land plots, for example, the municipal entity «City of Ekaterinburg» [Jekonomicheskaja obosnovannost’ stavok arendnoĭ platy za zemel’nye uchastki, na primere municipal’nogo obrazovanija «gorod Ekaterinburg»]/ / Collection of reports of the XI International Conference «Russian regions in the focus of change.» Ural Federal University named after the first President of Russia BN. Yeltsin. 2016 in 2 volumes.
  11. Garmanov V.V., Kucenko V.M., Osipov G.K., Tripol’nikova D.V., Nosov S.I. The experience of actualization of basic rental rates for land plots owned by St. Petersburg based on state cadastral land valuation data [Opyt aktualizacii bazovyh stavok arendnoj platy za zemel’nye uchastki, nahodjashhiesja v gosudarstvennoj sobstvennosti Sankt-Peterburga po materialam gosudarstvennoj kadastrovoj ocenki zemel’]// Land management, cadastre and land monitoring. — 2014. — October.
  12. Zel’din M.A., Gribovskij S.V., Barinov N.P. Estimation of the value of market rent for use of the land plot [Ocenka velichiny rynochnoj arendnoj platy za pol’zovanie zemel’nym uchastkom]// Property relations in the Russian Federation. 2009. — No. 6 (93).

Землеустройство