Региональная экономика и управление: электронный научный журнал // Номер журнала: №1 (5), 2006

Ипотека – инструмент социально-экономического развития региона

Mortgage - a tool of social and economic development of the region

Авторы


Томский государственный университет
grebennikov@mail.ru

Аннотация

Ипотечное кредитование фактически обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков инвестиций в строительство и кредитование населения. Используя механизм ипотеки, можно не только снять бремя жилищной проблемы, но и активизировать развитие, повысить инвестиционную привлекательность строительного комплекса и региональной экономики в целом.

Ключевые слова

ипотечное кредитование, финансовые потоки, кредитование, строительство, региональная экономика

Рекомендуемая ссылка
Гребенникова Е.В.
Ипотека – инструмент социально-экономического развития региона// Региональная экономика и управление: электронный научный журнал. ISSN 1999-2645. — №1 (5). Номер статьи: 505. Дата публикации: . Режим доступа: http://eee-region.ru/article/505/
Authors

Grebennikov E. V.
Tomsk State University
grebennikov@mail.ru

Abstract

Mortgage lending in fact provides a pair of two financial flows of investment in construction and financing of the population. Using the mechanism of the mortgage, you can not only remove the burden of housing problems, but also enhance the development, improve the investment attractiveness of the building complex and the regional economy as a whole.

Keywords

mortgage lending, cash flow, financing, construction, regional economy

Suggested Citation
Grebennikov E. V.
Mortgage - a tool of social and economic development of the region. Regional economy and management: electronic scientific journal. №1 (5). Art. #505. Date issued: 2006-03-25. Available at: http://eee-region.ru/article/505/

Print Friendly, PDF & Email

Ни для кого не секрет, что жилищный фонд в России находится в плачевном состоянии и ветшает с каждым днем: 5 млн. человек проживают в ветхом жилье, 40 млн. – в неблагоустроенных квартирах. Например, в Сибирском Федеральном Округе по эксплуатационным требованиям большая часть жилых домов, построенных 30-40 лет назад, нуждается в капитальном ремонте. При этом в России на каждого гражданина приходится лишь 19,7 кв.м жилья (для сравнении, в США этот показатель находится на уровне 65 кв.м; во Франции – 36 кв.м; в Японии – 31 кв. м; в Германии – 35 кв.м; в Швейцарии, Норвегии, Канаде – 40 кв.м). По данным аналитиков свои жилищные условия намерены улучшить около 77% россиян. Следовательно, потребность в новом жилье очень велика. Однако на практике новостройки месяцами ждут своих жильцов, а количество необеспеченного жильем населения не уменьшается. Последние подсчеты аналитиков рынка недвижимости Сибири выявили: на каждого жителя Сибирского Федерального Округа приходится до 0,2 кв.м построенного жилья (на самом деле, таков показатель лидера – Томской области, показатели в других регионах еще меньше).

Причина, лежащая в основе замедления темпов роста рынка, заключается в несоответствии желаний и возможностей потребителя (потенциального спроса) и реального предложения застройщиков. Значит, необходимым условием обеспечения доступности жилья для всех категорий граждан является максимальное стимулирование платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов вводимого в эксплуатацию жилья. Закономерным будет предположение, что увеличение платежеспособного спроса повлияет на темп роста строительного сектора региональной экономики, а рост объемов ввода жилья в эксплуатацию в последующем повлечет стабилизацию ценовой ситуации на жилищном рынке.

Строительный комплекс страны, сохранивший свою дееспособность, несмотря на достаточно высокую степень износа основных фондов, обладает резервами по наращиванию строительства в течение ближайших двух лет в пределах 15-20% и потенциально способен обеспечить ежегодные объемы жилищного строительства к 2010г. на уровне 70 млн. кв. м. Касаемо Сибирского Федерального Округа, в 2004г. введено в эксплуатацию 3,5 млн. кв.м жилья. В расчете на одного жителя Сибирского Федерального Округа это составляет 0,19 кв.м. (в среднем по России — 0,25 кв. м .). Самые высокие показатели — в Томской области: 0,28 кв.м. жилья на одного жителя области. Планируется, что в 2010 г . в Сибирском Федеральном Округе должно быть сдано в эксплуатацию 7 млн. кв. м жилья – ровно в 2 раза больше, чем в 2004 г . Лидером региона на протяжении последних пяти лет остается Томская область.

Одним из эффективных инструментов решения жилищной проблемы как в России в целом, так и в каждом регионе, является ипотечное жилищное кредитование, представляющее собой механизм долгосрочного финансирования жилищного строительства. Ипотечное кредитование фактически обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков – инвестиций в строительство и кредитования населения. На практике это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан. Так, ипотечные жилищные кредиты, представляя собой авансирование будущих доходов граждан, формируют дополнительный платежеспособный спрос на жилье.

Так как ипотечные жилищные кредиты носят целевой характер: денежные средства направляются либо на финансирование строительства нового жилья, либо на приобретение квартир на вторичном рынке, независимо от объекта кредитования средства прямо или косвенно поступают в сферы жилищного строительства и производства строительных материалов.

Оживление производственной деятельности предприятий строительного комплекса влечет появление дополнительных рабочих мест, пополнение бюджетов и внебюджетных фондов, стимулирует развитие инфраструктуры, увеличивает предложение на рынке жилья и т.п.

Таким образом, используя механизм ипотеки, можно не только снять бремя жилищной проблемы, но и активизировать развитие, повысить инвестиционную привлекательность строительного комплекса и региональной экономики в целом.

На практике в нашей стране внедрение системы ипотечного жилищного кредитования столкнулось с рядом факторов, осложняющих развитие данного вида долгосрочного финансирования жилищного строительства. Все эти факторы условно можно разделить на три группы: экономические, законодательные и психологические.

В качестве основных экономических факторов можно выделить следующие:

  • отсутствие у банков – основных агентов ипотечного кредитования – долгосрочных ресурсов, позволяющих выдавать ипотечные кредиты в нужных объемах и на длительные сроки;
  • уникальный финансово — экономический механизм строительного комплекса. Сейчас у него в руках зачастую находится весь процесс сооружения жилья: от его проектирования до финансирования. Это приводит к тому, что нет действенного контроля за строителями, плохо работают механизмы, направленные на удешевление и снижение затрат на протяжении всего проектно-строительного цикла. Строители же, естественно, заинтересованы в увеличении стоимости своих работ, что во многом препятствует развитию ипотечного кредитования.

Серьезные недостатки и пробелы существуют и в законодательстве. Сомнительна процедура выселения граждан из квартир в случае их неспособности выплачивать ипотечный кредит. Более того, если в семье есть несовершеннолетние дети, то сделать это становится практически невозможно. Не существует в регионах и фондов муниципального жилья, куда можно было бы отселить семью в случае ипотечного дефолта.

Еще один негативный фактор – это незначительные налоговые льготы для тех, кто покупает жилье, зато большие трансоперационные издержки, связанные с оформлением и получением кредитов.

Психологический фактор заключается в том, что пока большая часть населения не готова участвовать в ипотечных программах, так как не привыкла жить в долг. Люди предпочитают долгие годы копить деньги на покупку квартиры, живя при этом в плохих условиях, нежели жить в хороших условиях и выплачивать обязательства по ипотечному кредиту.

Таким образом, пока в области ипотечного жилищного кредитования остается множество нерешенных вопросов. Чтобы ускорить процесс создания полноценного ипотечного кредитования государство может использовать ряд мер. В качестве примера можно привести следующие:

  • В качестве одной из мер по повышению платежеспособного спроса можно рассматривать схему использования государством бюджетных средств. Так можно через региональные бюджеты осуществлять субсидирование первоначального взноса, снимая тем самым бремя выплаты первоначального взноса с населения;
  • Следующим важным этапом может быть формирование и развитие ссудо-сберегательных касс, которые наряду с коммерческим банками могли бы заниматься ипотечным кредитованием. Предположим, дать им статус специализированных банков, основной функцией которых будет привлечение средств населения и кредитование недвижимости. Для снижения рисков вкладчиков необходимо определить функции ссудо-сберегательных касс, установить стабильный процент по вкладам, не привязанный к финансовому рынку, разработать собственные нормативы кредитных ставок, отличные от нормативов коммерческих банков. Создание подобных банков поможет в привлечении долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок;
  • Следующим важным условием развития ипотечного кредитования является решение юридических проблем, связанных с созданием жилищно-инвестиционного законодательства. Так например, принципиально важными являются изменения по обращению взыскания жилья залогодателя при нарушении условий ипотечного кредита (новый Жилищный кодекс, принятый в 2005г., этой проблемы не решил). Для этого необходимо внести изменения, которые бы предусматривали взаимоотношения собственника жилого помещения и права членов его семьи по пользованию жилым помещением при нарушении условий кредитного договора. В этом случае в систему ипотечного кредитования в большем объеме будет включен вторичный рынок жилья.

Естественно, предложенный перечень мер не является исчерпывающим.

Ипотека является мощным инструментом социально-экономического развития как страны в целом, так и отдельных регионов, решающим не только социальную задачу – обеспечение граждан доступным жильем, но и стимулирующим развитие всех смежных отраслей экономики. Поэтому первостепенной задачей государства должно быть создание института ипотеки и условий надежного эффективного функционирования всей системы ипотечного кредитования. Необходимо провести институциональные реформы и создать правовое поле для стимулирования ипотечного рынка.

Литература:

  1. Белокрылова О. С. Яхимович В.И. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования.// Финансы. -2005. -№1.
  2. Гурвич В. Ипотечные лабиринты.// Аналитический банковский журнал. 2004. — №2.
  3. Ипотечный потенциал регионов.// Бизнес и банки. -2004. -№46.
  4. Пономарев В. Ипотека: выбор без выбора?// Аналитический банковский журнал. -2004. -№2.
  5. Титов Д. Ипотечное кредитование и перспективы развития жилищного строительства в регионах.// Аналитический банковский журнал. -2003. -№5.

References: 

  1.      Belokrylova OS Yakhimovich VI Regional peculiarities of realization of the model of mortgage lending. / / Finance. -2005. — № 1.
  2.      Gurvich VA mortgage maze. / / Analytical Banking Magazine. In 2004. — № 2.
  3.      Mortgage potential of the regions. / / Business and banks. -2004. — № 46.
  4.      Ponomarev VA Mortgage: a choice without a choice? / / Analytical Banking Magazine. -2004. — № 2.
  5.      Titov, D. Mortgage lending and prospects of housing development in the regions. / / Analytical Banking Magazine. -2003. — № 5.

Региональное развитие