Региональная экономика и управление: электронный научный журнал // Номер журнала: №4 (32), 2012

Управление энергоэффективными объектами недвижимости

Office of Energy Efficiency of real estate

Авторы


аспирант кафедры управления недвижимостью
Государственный университет управления
start@bmail.ru


кандидат экономических наук, доцент кафедры управления недвижимостью
Государственный университет управления
atamanova@bk.ru

Аннотация

В статье рассматриваются виды энергоэффективных объектов недвижимости и подходы к управлению ими. Виды энергоэффективных объектов недвижимого имущества выделены исходя из разной степени энергопотребления и полезного использования энергии. Подходы к управлению такими объектами апробированы за рубежом и находятся на начальном этапе внедрения в нашей стране.

Ключевые слова

Энергоэффективность, недвижимость, управление недвижимостью, зеленое строительство, активный дом, пассивный дом, дом с нулевым циклом.

Рекомендуемая ссылка
Бакушкин Сергей Вячеславович , Атаманова Наталия Анатольевна
Управление энергоэффективными объектами недвижимости// Региональная экономика и управление: электронный научный журнал. ISSN 1999-2645. — №4 (32). Номер статьи: 3203. Дата публикации: . Режим доступа: http://eee-region.ru/article/3203/
Authors

Bakushkin Sergey
graduate student of real estate management
State University of Management
start. @ bmail.ru

Atamanova Natalia
PhD, Associate Professor of Real Estate Management
State University of Management
atamanova@bk.ru

Abstract

The article discusses the types of energy-efficient real estate objects and approaches to their management. Types of energy efficiency of objects of the real property identified on the basis of a different degree of energy consumption and efficient use of energy. Approaches to the management of such objects tested abroad and are at an early stage of implementation in our country.

Keywords

Energy efficiency, real estate, real estate management, green building, active house, a passive house, a house with a zero cycle.

Suggested Citation
Bakushkin Sergey , Atamanova Natalia
Office of Energy Efficiency of real estate. Regional economy and management: electronic scientific journal. №4 (32). Art. #3203. Date issued: 2012-11-30. Available at: http://eee-region.ru/article/3203/

Print Friendly, PDF & Email
Энергоэффективность — эффективное (рациональное) использование энергетических ресурсов —  это достижение экономически оправданной эффективности использования топливно-энергетических ресурсов при существующем уровне развития техники и технологии и соблюдении требований к охране окружающей среды.

В процессе управления энергоэффективностью можно выделить следующие объекты недвижимого имущества, исходя из разной степени энергопотребления и полезного использования энергии:

1. Пассивный дом, энергосберегающий дом или экодом (англ. passive house) — сооружение, основной особенностью которого является отсутствие необходимости отопления или малое энергопотребление  — в среднем около 10 % от удельной энергии на единицу объёма, потребляемой большинством современных зданий. В большинстве развитых стран существуют собственные требования к стандарту пассивного дома.

В настоящее время растут цены на энергоносители и, как следствие, растет цена на электричество и тепло. Вопрос эксплуатационных затрат на жилье стоит достаточно остро. Обычно, показателем энергоэффективности объекта служат потери тепловой энергии с квадратного метра (кВт·ч/м²). В среднем эта величина составляет 100—120 кВт·ч/м². Энергосберегающим считается здание, где этот показатель ниже 40 кВт·ч/м².  Для европейских стран этот показатель ещё ниже — порядка 10 кВт·ч/м².

Достигается снижение потребления энергии в первую очередь за счет уменьшения теплопотерь здания. Архитектурная концепция пассивного дома базируется на принципах: компактности, качественного и максимально эффективного утепления, отсутствия мостиков холода в материалах и узлах примыканий, правильной геометрии здания, зонировании, ориентации по сторонам света. Из активных методов в пассивном доме обязательным является использование системы приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией.

В идеале, пассивный дом должен быть независимой энергосистемой, вообще не требующей расходов на поддержание комфортной температуры. Отопление пассивного дома должно происходить благодаря теплу, выделяемому живущими в нём людьми и бытовыми приборами. При необходимости дополнительного «активного» обогрева, желательным является использование альтернативных источников энергии. Горячее водоснабжение также может осуществляется за счёт установок возобновляемой энергии: тепловых насосов или солнечных водонагревателей. Решать проблему охлаждения или кондиционирования здания также предполагается за счет соответствующего архитектурного решения, а в случае необходимости дополнительного охлаждения — за счет альтернативных источников энергии, например, геотермального теплового насоса.

Кроме того, пассивные дома очень комфортны и экологически благоприятны для человека. На сегодняшний день такие сооружения – самые удобные и современные и эффективные типы зданий. В них автоматически поддерживается оптимальная температура, влажность и чистота воздуха, что превращает жизнь в такого рода домах в удовольствие. С учетом того, что люди около 60% своего времени проводят в помещениях, значение таких объектов для поддержания высокого качества жизни трудно переоценить. Микроклимат такого здания способствует продлению жизни человека.

Наибольшим практическим опытом реализации проектов пассивных домов обладают страны Западной Европы. На сегодняшний день построены тысячи подобных сооружений. Концепция энергоэффективных и пассивных домов является перспективной и реализуемой в России.

2. Низкоэнергетический дом, (также низкоэнергетичный дом, дом с низким энергопотреблением) — термин, обозначающий дом с низким потреблением энергии по сравнению со стандартным домом. В таком доме обычно применяется повышенная термоизоляция, минимизация температурных мостиков, энергоэффективные окна, низкий уровень проникновения воздуха извне (инфильтрация), приточная вентиляция с рекуперацией теплоты, а также более жёсткие требования по отоплению и охлаждению.
Такие дома уменьшают выброс углекислого газа в атмосферу, тем самым способствуя устойчивому развитию.

Понятие низкоэнергетический дом варьируется в Европе (и в мире) по регионам и в течение времени. Учитываются исторически сложившиеся требования к климату внутри помещений.

Термин применяется к зданиям, построенным по стандартам с низким энергопотреблением, но поскольку в разных странах разные критерии оценки низкоэнергетичного строительства, то в данном понятии существуют различия. Каждой заинтересованной страной разработана система стандартов, а иногда и маркировки низкоэнергетичных домов. Строительные кодексы стран не всегда содержат описание этого вида строительства. Кроме государственных органов, вырабатывать собственные критерии и проводить сертификацию могут негосударственные организации.
В данной концепции введены термины, обозначающие энергию на трёх этапах её преобразования и доставки от источника до потребителя: первичная энергия (primary energy), конечная энергия (end energy) и подведённая энергия (final energy).

3. Активный дом (англ. active house, energy plus house), также дом с положительным энергобалансом, дом по стандарту «энергия плюс» представляет собой здание, которое производит энергии для собственных нужд более, чем в достаточном количестве. Общий годовой объем энергопотребления является положительным в отличие от дома с низким энергопотреблением.

Базовым параметром активного дома является объединение решений, разработанных институтом пассивного дома (Германия), и технологий «умного дома». Благодаря этому, удаётся создать дом, который не только тратит мало энергии, но ещё и грамотно распоряжается той незначительной, которую вынужден потреблять.

Вторым важным аспектом является создание благоприятного микроклимата в помещениях — правильная вентиляция, поддержка температурного режима и др.

Активный дом — это дом, способный снабдить энергией и теплом не только себя, но и гостевой дом, баню и нагреть бассейн.

Первый в мире активный дом построен в Дании, и он, помимо того, что потребляет мало энергии, как пассивный дом, так ещё и вырабатывает её столько, что может отдавать её в центральную сеть, за что в большинстве стран можно получать деньги. Таким образом, дом становится источником дохода, а не затрат. К примеру, в Дании разработчики утверждают что дом окупит себя за 30 лет.

Кроме этих объектов можно выделить муниципальное образование, называющееся стабильный город (устойчивый город или экогород) — это город, спроектированный с учётом влияния на окружающую среду, населённый людьми, стремящимися минимизировать потребление энергии, воды и продуктов питания, исключить неразумное выделение тепла, загрязнение воздуха углекислым газом и метаном, а также загрязнение воды. Первым  термин «экогород» использовал Ричард Регистер в 1987 г. в работе «Экогород Беркли: строительство города для здорового будущего».

Устойчивый город может поддерживать свою жизнедеятельность с минимальной зависимостью от окружающей местности, а энергию производить с помощью возобновляемых источников. Трудность состоит в оставлении минимально возможного экологического следа, в минимизации возможного загрязнения. Для этого нужно эффективно использовать землю, компостировать остатки используемых материалов, перерабатывать отходы или преобразовывать их в энергию. Если такая практика соблюдается, общий вклад города в изменение климата будет минимальным.

Подсчитано, что около 50% населения планеты живёт в городах и городских поселениях. Эти большие сообщества создают как проблемы, так и хорошие возможности для экологически целенаправленных действий. Для того, чтобы сделать город более стабильным, проектирование и эксплуатация зданий, а также образ жизни и сознание жителей должны быть повёрнуты в сторону стабильного мышления.

В России первый экогород Новое Ступино предполагается построить в Московской области.

Наиболее известным подходом к управлению энергоэффективными объектами недвижимого имущества является «зелёное» строительство (green buildings, green construction) — это практика строительства и эксплуатации зданий, целью которой является снижение уровня потребления энергетических и материальных ресурсов на протяжении всего жизненного цикла здания: от выбора участка по проектированию, строительству, эксплуатации, ремонту и сносу.

Существует и более широкое понятие «green development», означающее направление в развитии проектов недвижимости в более дружественной к окружающей среде манере. Это направление в девелопменте, которое поможет защитить, а в последствии и улучшить качество земли, воды и воздуха, а также состояние здоровья людей. В понятии «green development» (дословно «зеленый» девелопмент), слово «green» используется для построения ассоциации с понятием «экологическая устойчивость». Принцип экологичности в разных отраслях экономики — недвижимости, химии, электроэнергетики — получил распространение с 1987 года, в связи с докладом Международной комиссии по защите окружающей среды и развитию.

«Зелёное» строительство — это комплексное знание, структурируемое стандартами проектирования и строительства. Уровень его развития напрямую зависит от достижений науки и технологии, от активности промышленных инженеров и от сознания обществом экологических принципов.

Другой целью зелёного строительства является сохранение или повышение качества зданий и комфорта их внутренней среды. Эта практика расширяет и дополняет классическое строительное проектирование понятиями экономии, полезности, долговечности и комфорта.

Хотя новые технологии по строительству зелёных зданий постоянно совершенствуются, основной целью данной идеи является сокращение общего влияния застройки на окружающую среду и человеческое здоровье, что достигается за счёт:

  • эффективного использования энергии, воды и других ресурсов;
  • внимания по поддержанию здоровья жителей и повышению эффективности работников;
  • сокращения отходов, выбросов и других воздействий на окружающую среду.

Схожий подход натурального строительства, имеющий меньший масштаб, заключается в использовании натуральных местных материалов.

Задачами подхода являются:

  • сокращение совокупного (за весь жизненный цикл здания) пагубного воздействия строительной деятельности на здоровье человека и окружающую среду, что достигается посредством применения новых технологий и подходов;
  • создание новых промышленных продуктов;
  • снижение нагрузок на региональные энергетические сети и повышение надёжности их работы;
  • создание новых рабочих мест в интеллектуальной сфере производства;
  • снижение затрат на содержание зданий нового строительства.

Стандарты «зеленого» строительства призваны регламентировать жизнеустойчивый подход в строительстве и оценить степень соответствия зданий исходным принципам.

Разработка и внедрение стандартов «зелёного» строительства стимулирует развитие бизнеса, инновационных технологий и экономики, улучшает качество жизни общества и состояние окружающей среды. Они являются инструментом управления эффективностью — сохраняют деньги на всех этапах и способствуют интеграции в мировое пространство, являются фактором привлечения зарубежных инвестиций и признанию на мировом уровне.

Стандарты «зеленого» проектирования, строительства, эксплуатации зданий, ведения бизнеса и жизнедеятельности в строительной сфере являются  феноменами, которые могут направлять, корректировать и управлять развитием общества, экономики и инфраструктуры.

Можно выделить следующие преимущества сертификации зданий, сооружений и продукции в соответствии со стандартами «зеленого» строительства для инвесторов, владельцев недвижимости, девелоперов, проектировщиков и управляющих компаний:

  • большая конкурентоспособность в продвижении своего проекта или решения как экологически чистого и соответствующего принципам устойчивого развития окружающей среды;
  • гарантия, что при строительстве объекта применялись технологии, соответствующие основным принципам устойчивого развития территорий;
  • активизация поиска инновационных решений, которые минимизируют воздействие на окружающую среду;
  • снижение эксплуатационных расходов и повышение качества рабочей и жилой среды;
  • соответствие объекта стандарту, который демонстрирует продвижение к корпоративным и организационным экологическим целям, даёт право публично называться «зелёной компанией» в сфере недвижимости.

Иными словами, сертификация по стандартам зеленого строительства и достижение высоких показателей по энергоэффективности становится значимым конкурентным преимуществом, которое увеличивает доходность проекта через повышение арендной платы и снижение издержек, что высоко ценится потенциальными инвесторами.

Также существуют преимущества для окружающей среды:

  • значительное сокращение выбросов парниковых газов, мусора и загрязнённых вод;
  • расширение и защита естественной среды обитания и биологического разнообразия;
  • сохранение природных ресурсов.

Преимущества для благополучия человека и общества:

  • создание более комфортных условий в помещениях по качеству воздуха, а также тепловым и акустическим характеристикам;
  • снижение уровня загрязнений, попадающих в воду, почву и воздух, и как следствие, сокращение нагрузки на городскую инфраструктуру;
  • повышение качества жизни с помощью оптимального градостроительного проектирования — размещения мест приложения труда в непосредственной близости жилых районов и социальной инфраструктурой (школы, медучреждения, общественный транспорт и т. д.).

Экономические выгоды:

  • эксплуатация «зелёных» зданий по сравнению с традиционными сооружениями является экономически более выгодной. Так, по оценкам, на 25 % снижается энергопотребление, и соответственно достигается уменьшение затрат на электроэнергию;
  • уменьшение потребления воды на 30 % закономерно приводит к значительному снижению издержек на водоснабжение;
  • сокращение затрат на обслуживание здания достигается за счёт более высокого качества современных средств управления, эффективного контроля и оптимизации работы всех систем;
  • увеличенная текущая чистая выручка (например, 3%-я премия на средней норме арендного договора) и стоимость активов собственности (например, 10%-я премия на коммерческой ценности) может привести к более низким финансовым и страховым затратам;
  • уменьшение количества отказов от аренды и собственности, увеличение удовлетворенности арендаторов, что также может привести к снижению издержек;
  • внедрение принципов «зелёного» строительства прекрасно подходит для привлечения общественного внимания, способствует скорейшей окупаемости арендных площадей и большей лояльности арендаторов;

Согласно социально-экономическим исследованиям, аналитики прогнозируют рост рынка «зелёных» строительных материалов на 5% ежегодно от 455 млрд долларов в 2008 году к 571 млрд. — в 2013 году. Большинство крупнейших мировых строительных компаний к 2013 году планирует заключать на «зелёные» здания не менее половины всех своих контрактов.

Помимо «зелёного» строительства существуют и другие методы управления энергоэффективностью, одной из которых является система «умный дом».
Данная система позволяет существенном образом уменьшить энергопотребление и использовать современные инновационные подходы для управления инженерными системами дома и электроприборами. «Умный дом» представляет собой электронную систему контроля за энергосистемой дома. Эта система, объединяющая осветительную нагрузку, систему теплоснабжения, систему электроснабжения, систему безопасности, позволяет не только полностью контролировать энергопотребление дома, но и обеспечивать безопасное функционирование всего дома. Система обеспечивает экономное использование энергии в соответствии с заданными параметрами, а также позволяет, в случае необходимости, минимизировать энергопотребление путем включения «спящего» режима. С помощью данной системы возможно самостоятельно установить необходимые климатические параметры в любом помещении дома (температуру и влажность). При отсутствии людей, в доме поддерживает внутренний микроклимат в заданном режиме. Система контроля имеет визуальную панель управления. Имеется возможность управления умной системой дома с мобильного телефона или через интернет.

Еще одним методом управления энергоэффективностью является «световой колодец», которая относится к системам солнечного освещения (англ. light tube or light pipe) — оборудование для освещения помещений при помощи естественного солнечного света. Световой колодец представляет собой трубу, передающую солнечный свет с минимальными потерями. Простейший вариант светового колодца — отверстие в потолке.

Солнечные колодцы применяются для освещения как промышленных, так и жилых зданий в дневное время суток. Могут применяться в больших промышленных зданиях: складах, цехах, подземных помещениях и т. д.
Впервые солнечный колодец начали производить в Австралии в 1991 году по патенту 1986 года.

Конструкция солнечного колодца аналогична перископу, с той разницей, что колодцу нет необходимости передавать изображение.

Верхняя часть солнечного колодца располагается на крыше здания, или солнечной стороне фасада. Нижняя часть выводится в помещение.

Задача верхней части — собрать как можно больше солнечного света. Для этого применяются различные коллекторы, рефлекторы и даже линзы Френеля. Свет передаётся по колодцу с большей эффективностью, если колодец прямой и короткий. Если колодец имеет углы, повороты, или большую длину, то часть света рассеивается. Для минимизации потерь применяются прозрачные материалы с большой отражающей способностью (например, оптоволокно). В нижней части солнечного колодца устанавливаются устройства, рассеивающие солнечный свет.

Световой колодец диаметром 300 мм способен освещать площадь 8 м². Один колодец позволяет в европейских условиях предотвратить ежегодный выброс в атмосферу до 7,4 тонн СО2.

Световые колодцы с оптоволокном разработаны в 2004 году в США. В верхней части такого колодца применяются параболические коллекторы.

Применение солнечных колодцев позволяет сократить потребление электроэнергии, в зимние время сократить дефицит солнечного света у людей, находящихся в здании.
Солнечная энергетика — направление нетрадиционной энергетики, основанное на непосредственном использовании солнечного излучения для получения энергии в каком-либо виде. Солнечная энергетика использует неисчерпаемый источник энергии и является экологически чистой, то есть не производящей вредных отходов. Производство энергии с помощью солнечных электростанций хорошо согласовывается с концепцией распределённого производства энергии.

Достоинствами солнечной энергии является общедоступность и неисчерпаемость источника, а также полная безопасность для окружающей среды, хотя существует вероятность того, что повсеместное внедрение солнечной энергетики может изменить альбедо (характеристику отражательной (рассеивающей) способности) земной поверхности и привести к изменению климата (однако при современном уровне потребления энергии это крайне маловероятно).

Недостатками солнечной энергии является зависимость от погоды и времени суток и как следствие необходимость аккумуляции энергии.

При промышленном производстве возникает необходимость дублирования солнечных  энергосистем маневренными энергосистемами сопоставимой мощности.

Недостатком также является высокая стоимость конструкции, связанная с применением редких элементов (к примеру, индий и теллур), необходимость периодической очистки отражающей поверхности от пыли и нагрев атмосферы над электростанцией.

Список литературы

  1. Светлана Смирнова. «Зелёное» строительство – за и против  // Архитектура Сочи . — № 8, 2012
  2.  Денис Зеликсон.  Внедрение «зелёных» технологий в России носит декларативный характер // Gazeta.ru (31.07.12)
  3. Елена Денисенко. Первый опыт // Эксперт Северо-Запад». —  №39 (585),  2012
  4. Алексей Щукин.  Жизнь по зеленому коду // Эксперт. —  №13 (796),  2012
  5. Габриель И., Ладенер Х. Реконструкция зданий по стандартам энергоэффективного дома. — СПб.: БХВ-Петербург, 2011. — 478 с.

References

  1. Svetlana Smirnova. «Zelenoe» stroitelstvo – za i protiv  // Arkhitektura Sochi . — № 8, 2012
  2. Denis Zelikson.  Vnedrenie «zelenykh» tekhnologii v Rossii nosit deklarativnyi kharakter // Gazeta.ru (31.07.12)
  3. Elena Denisenko. Pervyi opyt // Ekspert Severo-Zapad». —  №39 (585),  2012
  4. Aleksei Shchukin.  Zhizn po zelenomu kodu // Ekspert. —  №13 (796),  2012
  5. Gabriel I., Ladener Kh. Rekonstruktciia zdanii po standartam energoeffektivnogo doma. — SPb.: BKhV-Peterburg, 2011. — 478 s.

Отраслевая экономика